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我国小产权房迎来大清洗及利弊探讨

http://www.591hx.com 2012年02月24日 14:23:21 华讯财经整理
   清理“小产权房”不能脱离实际
  
  今年我国将在部分地区进行试点,为全面清理“小产权房”做制度和政策准备。国土资源部执法监察局巡视员王宗亚近日在新闻通气会上说,关于“小产权房”问题,今年将选择部分城市开展“小产权房”试点清理工作。

  小产权房问题在我国的出现,已有经年累月。在此次新闻通气会上,王宗亚再次表示,城镇居民不得购买农村宅基地建房,不可以购买小产权房。对小产权房不予确权登记发证,不受法律保护。
  
  可吊诡的是,小产权房从来不缺买家。民众“明知山有虎,偏向虎山行”,还不是因为商品房价格太高吗?既然不承认小产权房的合法地位,那为什么允许它存在?为什么不在小产权房建设之初,就干涉建设呢?如果是违法建设,那为什么不按法拆除?既然默认它存在,那为什么不承认它的地位呢?
  
  有业内估计,目前全国的小产权房可能已高达60多亿平方米,可供3亿多人居住。显然,这个庞大的数字不是一夜之间忽然生成的,而是长期积累起来的。城市低收入居民在没有能力购置城市中的“大产权房”的情况下,他们只能退而求其次,明知小产权房有风险,照样趋之若鹜。小产权房之所以成为一个尾大不掉的社会现象,其实正是商品房价格居高不下所致。这一方面反映了市场上对廉价居住的巨大需求,另一方面是政府在住房制度建设和与其相关的一系列制度设计的缺陷所致,本质上是行政不作为的后果。
  
  值得注意的是,房子无论是不是小产权房,都是耗费了大量的社会财富建造起来的。如果看过一些小产权房项目之后就会发现,有不少小产权房的建设水平是不亚于某些商品房项目的,因而,把小产权房等同于粗制滥造、私搭乱建的违章建筑显然是站不住脚的。
  
  因此,“小产权房”固然要“全面清理”,但怎么清理、谁来清理却不是想当然的。按国土部的说法,是联合有关部门,选择部分问题相对突出的地区,稳妥有序地开展试点工作,在此基础上为启动全面清理“小产权房”做好制度和政策储备。
  
  我要说的是,种种留待解决的问题,足以说明对小产权房的清理必须面对实际,慎之又慎,千万不能伤及无辜。这不仅因为即将清理的对象中有很大一部分是农民或者处于收入较低阶层的购房人群,而且小产权房在我国行业发展初期对市场也形成了一定的补充,甚至在一定程度上弥补了政府保障性住房的短板,在清理中决不能把板子都打在购房者身上。殊不知,他们是无辜的也是无奈的。清理小产权房的基本思路应是让现有的“业主”早日解除后顾之忧,而不是让他们再忧上加忧。至于今后,那就不是“清理”的话题了。
  
  总而言之,小产权房由来已久,成因复杂,涉及面广,政府难辞其咎。“清理工作”既要“稳妥有序”,更要立足实际。有关部门切不可操之过急,更不可站在部门利益的角度上看问题、出措施。

  小产权房清理利弊大讨论
  
  国土资源部有关负责人21日表示,今年我国将在部分地区进行试点,为全面清理“小产权房”做制度和政策准备。
  
  什么是小产权房?
  
  “小产权房”不是法律上的概念,而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证房产,即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
  
  小产权房产生的原因
  
  小产权房的产生其实是各种利益博弈的结果,一些乡镇政府和开发商为了迎合城镇居民的需求,做成了一个大市场,圆了不少人的住房梦,也使乡镇的得到了发展。
  
  1、小产权房比大产权房价格低。近几年我国城镇化快速发展和人口的不断增多,刺激住房需求不断扩大。然而,城市房价的一路攀升使得不少城市居民买不起房。农村小产权房的价格比大产权房价格低很多,可以满足城市居民的住房需求。
  
  2、小产权房虽然价格比大产权房价格低,但是农民依然买不起。我国农民收入虽然一直在增加,但是,相对于房价而言,收入依然是微不足道的。即使房价比大产权房低很多,依然买不起。
  
  3、如果政府征用土地,那土地的大部分利润就会被当地政府拿走。在城市化进程中,占用农田的现象屡见不鲜,一旦土地被政府征用,那利润就白白溜走。政府的补贴与卖房的利润相比,乡镇政府当然选择后者。
  
  4、村里要发展,就需要开发小产权房。村里领导也想发展,发展需要资金,最好的办法就是通过土地变现。既满足了住房人的需求,也为村发展筹备了足够资金。
  
  5、政策法律规定中存在很多模糊不清的地方。导致了各地小产权房建设的泛滥,在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。
  
  6、农地制度安排中的不合理因素导致了农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。
  
  小产权房弊大于利需清理
  
  虽然从表面上看,小产权房既能满足城市居民的住房需求又能为农村发展提供资金支持。但是小产权房没有合法产权,不能达到安居目标。购买小产权房没有自己的房产证,一旦有纠纷,在法律上购买小产权房的消费者是不受法律保护的,业主肯定不占理,最后也只能哑巴吃黄连。
  
  另外,小产权房的各项配套设施欠缺。大产权房在开发时考虑了社区未来的发展,幼儿园、超市、停车场等一系列的生活配套设施都比较完善。而小产权房通常只考虑将地尽快变现,不能达到成熟社区的标准。
  
  小产权房无法获得良好的物业管理服务,难以保障居住者的权益。当前我国城市住区的管理主要依据国家的物业管理条例,由业主聘请物业公司对小区进行管理。好的物业管理是小区居民安居必不可少的条件。相比之下,小产权房缺少国家法律支持,在管理服务和政府监管方面几乎空白,业主一旦出现问题不能用法律手段维护自己的权益。小产权房毕竟是人家的地,买着便宜,住着未必舒心。况且小产权房的建设违规占用农田,造成农村住宅用地和农业用地混乱,与国家提倡的可持续发展相违背
  
  小产权房大清洗时代来临
  
  2月23日消息,国土部近日召开新闻发布会宣布,今年将选择部分城市开展小产权房清理试点工作,为启动全面清理工作做好政策储备。至于选取哪些城市作为清理试点以及推出试点的具体时间,目前还在研究之中。
  
  国土资源部执法监察局巡视员王宗亚在新闻发布会上同时明确,小产权房不予确权发证,不受法律保护。
  
  小产权房是指占用集体土地搞建设,并向集体经济组织之外成员销售的住房。城镇居民不得购买农村的宅基地建房,也不可以购买小产权房。2011年11月,《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布,明确指出小产权房不得登记发证。
  
  尽管国家有关部门多次出台文件,禁止城市居民到农村购买宅基地和建于其上的民房,但小产权房因其价格上存在优势,仍然游走在法律的边缘,在全国范围蓬勃发展。小产权房的生死存亡,一直是中国楼市的热门话题。
  
  如今,国土部正式要求清理小产权房,不少评论人士均呼吁,清理小产权房时要尊重民意,勿伤民生诉求。
  
  著名房地产评论员陈宝存(微博)在腾讯微博上指出,根植于高房价,小产权的消费者,主要是最低收入人群。普通市民与新晋城市人口冒着风险选择小产权房,他们是保障房福利政策的受害者!不该斩尽杀绝!



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