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刘光宇:小产权房转正会伤害谁的利益

http://www.591hx.com 2012年02月24日 14:00:17 华讯财经整理

  据2008年深圳市国土资源和房产管理局完成的一项全市住宅状况调查显示:深圳农民房约有33万栋,面积超过3亿平方米,占住宅总量近一半。如果可以转正,这将对商品房形成较大冲击。而从利益的角度分析,显然对过去买了小产权房的业主是一个利好。许多“小产权房”都是以“旧村改造”或者“旧城改造”的名义进行的,许多楼盘都是以“某某村旧村改造项目”立项的,利益驱动显而易见。他们就是将原来的旧村改造,建成楼房,节省了地方,本村村民的居住条件满足后,将多余部分进行销售,这样既可以让村集体有所获益,也解决一些村民的安置工作,是一举两得的事情。所以说对老百姓各方和地方政府似乎都没有什么坏处。从小产权房中得到实惠的就是广大的百姓和当地的村民。由此看来,既有利于城市化的推进,又有利于土地资源的合理配置。当然,一个重要的好处是能够提高农民的收益。

  这么简单的道理谁都看得到,可为什么国家并没有出台让小产权房转正的细则呢?一定会伤害到某方的利益?究竟会伤害谁的利益呢?住房和城乡建设部政策研究中心住房与房地产业文林风副处长则完全不认同深圳的做法。文林风表示,这当中也包括一部分农民获得了补偿,但从长远看,农民利益的保护,耕地的保护更是不可被眼前利益忽视的大问题:“我们还要保护农民的长远利益,保护耕地。农民把短期利益,把宅基地卖了以后,以后真要贫穷的话没有归宿,这可能是政府比较担心的一个问题。”

  如果真是这样,政府认准了这一条,那深圳小产权房转正的先例就很难在全国推广开来。

  虽然说深圳很特殊,它农村城市化的进程已经超过所有的城市,在这儿试点可能比其他地方可行程度更高一点。但是深圳小产权房转正会不会又像当初广东恢复五一长假一样,尽管有太多的愿望和理由,然而毕竟国家和地方的矛盾是对立统一的。虽然鼓励创新,具体问题具体分析,但是一个国家政策的出台需要经过许多的程序,而且不可能朝令夕改,否则是对神圣的亵渎。深圳会不会也像广东一样政策刚一出台,就会被国家抽一记响亮的耳光呢?

  小产权房你还敢买吗?

  尽管深圳的小产权房转正路可能不会太顺利,但是却给了人们一个暗示,小产权房离合法化已经越来越近了,对现在的小产权房起到一个推波助澜的作用。甚至会冒出更多的小产权房。这两天朋友们打算买小产权房,我告诉他们说如果搁两年前可能还能钻法律空子,或许能捞个便宜,毕竟这块在法律上存在空白。但是现在国家针对小产权房的态度强硬,“小产权房”不受法律保护,国家将严禁“小产权房”进一步发展,所以现在我还没有这个胆量冒这么大的风险

  前不久一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》(下称“征求意见稿”)的文件,开始在全国国土厅局系统“征求意见”,总计49条新增法条赫然在列。虽然只是简单的表述,但却对此前盛行的小产权风敲响了警钟。一直以来,农村集体建设用地的流转是个焦点。许多人认为城市居民不仅可以购买宅基地自己建房,而且这些土地的使用权可以抵押以获得金融支持和扩大发展。但“征求意见稿”明确,农村集体建设用地要有条件流转,不得改变土地用途。这样的规定也让此前对“小产权房”合法化的想象化为泡影。其实法案很明确,中国的土地不会私有化。

  随着商品房价居高不下与新农村建设,北京出现许多售价仅为2000多元/平方米的小产权楼盘日前在公开叫卖。买房手续极为简单,而且只收很少手续费,格外抢手。这是两年前流行在网络上的新闻。

  尽管人人都知道便宜没好货的道理,如此便宜的小产权房自然没法和大产权的商品房相比。但是当你看到商品房房价太高,两限房、经济适用房和廉租房与自己完全绝缘,而同时自己的住房梦又难以打消时,小产权房曾是多少人实现住房梦的福音!面对国家的强硬规定,看着深圳小产权房转正路迈出第一步,望房兴叹的人们该如何抉择呢?

  小产权房盛行缘起价格超低

  曾几何时,小产权早就不是出不得厅堂的“麻脸女”,早已经是瑕不掩瑜。因为它能给普通百姓想要的东西,那就是低廉的价格。据统计显示,北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区,房价多在每平方米2500元至4000元之间,仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%至30%。

  是啊,在北京二环内20平米的房子就要30万,而这30万就能买到近100平米的五环外“小产权房”。

  当小产权房的这些种种“优势”遇上人们从众心理的驱使,小产权自身不可调和的劣势也早就被抹煞了,小产权房走到今天也就在情理之中了。

  据了解,“小产权房”一般由开发商和村委会合作,或者村委会自行组织建设,在宅基地等用地上开发住宅,而后自行销售,并向购房者发放由乡镇政府制作的“房产证”。购房者签订的合同与一般的商品房买卖合同也有所不同,其名称是“XX项目房屋买卖合同”,合同由乡镇人民政府监制,出卖人为某村民委员会。可见小产权房由“村委会”自行当起了“开发商”。

  尽管低廉的价格造成了购房者对“小产权房”的趋之若骛,但在“小产权房”热销的背后,却是难掩的风险和显而易见的利益驱动。深处两难境地和尴尬局面的老百姓们如何拿捏好这两者的关系,如何权衡这两者的轻重则尤为重要。

  关于小产权房有了官方表态

  在目前高房价压力的现状下,人们选择购买小产权房也是无奈之举。因此当前最需要的就是政府能够站出来替百姓做主了。面对小产权房不管是一种什么样的政策,如何合理安置已经大量存在的“小产权房”,是一刀切的推倒?还是由购买者通过补交土地出让金等方式取得真正产权?政府总算有了一个明确的态度,当然下一步就是出台相关法律法规以填补法律空白了,相信关于此会逐步完善。

  下面是官方表态。中央财经领导小组办公室副主任中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文去年介绍中共中央关于推进农村改革开放有关情况说,“小产权房”的产生是违法的,因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局,也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序,所以它本身是不合法的。因此,违法批准建设“小产权房”,违法开工建设“小产权房”的人,是要承担法律责任的。“小产权房”绝对不允许再搞,这个是清楚的。国土资源部副部长鹿心社关于小产权房再次重申,对于小产权房,这里要讲三句话:第一,小产权房不符合我国现行法律规定,不受法律保护。第二,要采取行之有效的措施,严禁小产权房进一步发展。第三,要深入研究,分类分析,采取针对性措施,化解历史形成的小产权房问题。

  购小产权房风险解读

  尽管“小产权房”一片热销景象,但 “小产权房”存在多重风险,最大的问题是实际上没有产权,不受法律的保护。购买小产权房究竟存在那些风险呢?

  一、小产权房无产权保障,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。

  二、如“乡产房”、“村产房”等小产权房没有国家产权证书,只有乡政府或村委会给的产权证,不能像大产权的房子一样抵押、流转。若遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证。

  三、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,这样无形中会加大购房人的资金压力,增加购房风险。

  既然国家相关部门已经针对小产权房明确表态,并且在年内审议的《土地管理法(修订草案征求意见稿)》中提到农村集体建设用地要有条件流转,不得改变土地用途。所以我想问一句阁下,在低房价高风险的小产权房面前,你还敢伸手吗?

  当然过去我也赞成一些实在想房甚至做梦都想的人选择一套小产权房也未尝不可,但那毕竟是历史,而今天已远非昨日,希望下手前请三思。这正像社会上流行的“小三”现象一样,虽不合法,但也自愿;尽管没有具体的法律约束,但毕竟真出了问题你没地说理去,并且你还只能哑巴吃黄连有苦说不出。



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