您所在位置: 华讯首页理财频道理财要闻>  正文

房子到底还能不能买?

http://money.591hx.com 2018年05月29日 14:03:58 A视野的雪球原创专栏

  

 

  A森以文会友,如果觉得这篇文章有帮助,

  请不吝转发朋友圈,让更多朋友阅读,一同探讨。

  自从开设知识星球和音频课程后,10个问题里估计会有3个问题会问:A森(ID:AndsonVision),房子到底还能不能买?

  坦率说,我去年开公众号之前,就是因为坚持坚定长期看多中国核心城市房子,被很多人在网上狂骂。最终,不得不以自己写文章的形式来更加清晰的表达我的观点。

  也正是由于这个原因,【A视野】的历史文章中,有关房地产的内容会相对多一些。无它,回归基本面而已。

  昨天深圳也宣布加入摇号,同时杭州又拍出高价地,天津自“海河计划”后逆市上扬,成都则已经开始了稳态,重庆有传可能会有新政,宁波如我去年年底预料的那样噌噌噌……

  另一边,则是宏观调控不断加码,从限售限购,然后人才引进,接着是摇号,接下来可能是大范围推广三价合一,还有传说中的房产税(针对持有环节)……

  不要说普通人看不懂这局,就是很多有一定地位的人,其实也是非常凌乱。

  而且大家已经尝试了各种维度去分析,除了基本面分析,其它可以想到的都有了。甚至还有人开玩笑说,等着特朗普帮我们降房价。至于房地产绑架中国经济的呼声,更是一浪高过一浪。

  不同的人不同的立场,不同的利益诉求有着不同的执着。因此,

  房子到底还能不能买?这已经不是中国楼市的天问,也是中国未来经济发展的天问

  ——

  有关中国经济基本面和楼市基本面的文章,大家可以翻一下历史文章,今天A森(ID:AndsonVision)就不从这个维度再展开了。

  我们只奔主题,盘点一下930以后各种江湖轶事。

  公平的说,买房子给你个搞各种门槛,这确实是属于防止房价短期过热的一种工具。But,本次牛市的调控中,自厦门起,全面开启了限售的政策。

  也就是说,你买个商品,突然决定1年后不要了,想卖掉。然后,主管机构跟你说,不好意思,不接待。

  这是什么?这是管制政策的一种,相当于许可证。你要卖出自己家的东西,还要当地政府同意。

  而最好玩的是,宣布限售政策的城市之间,对于限售年限要求还是不一样的。

  如果我们按照过往房地产的周期核算一下,再根据外来人口流入当地的规模以及攒钱的速度,非常巧合是:

  限售年限 = 新韭菜生长期

  ——

  再来看看限购。

  一开始个个是义正言辞,房住不炒,坚决打住房价过快上涨势头。

  去年年中,成都曾经出台过一个非常严格的政策,就是最火爆的两个区必须只能有这两个区的户籍、或者社保才可以买房。当时真心感觉,成都要凉了。

  可谁想,没多久就宣布人才引进。然后,大学生就可以直接落户高新和天府。接下来发生的事情是,相信大家都猜的到了。

  现在你要跟当地人说,房子总有涨不动的间歇期。大多数人可能觉得你是疯狂的。没看到2年涨了200%+ ?

  同样,刚刚宣布严格打击炒房客的海南。在公布了没多久的房地产新政后,真没几天,就宣布了人才引进。

  画面的轮转之快,仿佛进入了希区柯克的小说。

  至于天津的人才引进,那更是最近的热点新闻。

  按照A粉的要求,我昨天还特地根本统计年鉴的数据,把天津的经济基本面画图放在知识星球里。从而更加全面的解释,为什么天津必须搞人才引进。

  如果我们静下焦躁的心,不是轻易去责怪地方各级政府的执行和政策,而是以心换心、回归基本面,相信大家就会明白人才引进的深意:

  不仅仅是为了破限购,缓解短期地方财政的压力。更是为了保税基,为中长期做打算。

  就像刚刚我们举例的这几个城市,都是财政压力巨大的地方。那么多的人要吃饭,那么多福利要发放,还要上项目来谋发展,还要大量执行中央下达的经济发展目标。

  可眼见以前的债就很多很多,老龄化也是越来越严重。在分税制改革的比例下,本来也是地方财政负责全国财政支出的85%,却只收50%。

  至于经济增长,如果不是中央转移支付、中央给予政策扶持,怕是要好看很难。

  就拿天津的例子来说,每年扔下去8块钱的固定投资,才能收获10块钱的GDP。这回报率的低下程度,其实是非常多地方都普遍存在的现象。

  你要不靠人才引进来对冲限购,请问,这一方水土养一方人怎么个养法???

  说实话,如果今年后面不来两次降准,怕是连地方国企和地方政府债务都会在金融降杠杆政策下被暴击。

  换句话说,光靠目前的土地财政规模和小心维持房地产小牛市,都已经无力实现财政缺口不进一步恶化的使命。你要是现在就把房地产完全一棒子打死,怕是直接就是灰犀牛了。

  而且该灰犀牛的重心还不是居民房地产,而是更为严峻的国企债务和地方债务。而它们的背后就是就业、消费、养老金等等。

  ——

  A森(ID:AndsonVision)在历史文章《改革国企工资决定机制,乃中国经济转型成功希望所在》中曾经提到:

  中国经济真正要降杠杆的领域还不是金融,而是大量的福利发放。

  明明已经是严重亏损的企业,却由于属于国企,因此就大量输血,这等于是发放福利;

  明明年轻人已经越来越少了,却还在给老年人拼命加养老金,这其实已经是对好好上班的年轻人的奴役和洗劫;

  明明财政压力已经很大了,还在想办法维持庞大的公务员编制和事业单位编制;

  所有这些基本面不改变,地方财政就不会好过。地方财政不会好过,就会想尽办法去借钱来弥合缺口,哪怕用还利息的方式拖也好。

  这哪是什么房地产被中国经济绑架,而是吃福利的人在绑架房地产、绑架中国经济的未来。

  再回到本次国企工资改革决定机制来分析。

  要国企盈利不行了,才砍工资涨幅。至于该国企的盈利是不是以行政手段牺牲有市场竞争力的民企为代价来获取的,还是依靠行政输血的,没有展开。

  我们从中可以看到,党和国家要执行产业转型的决心是巨大的。但是,也可以体会到,改革之难,也是巨大的。

  更何况,放眼古今中外,所有的政策执行,最终都需要地方官僚体系的高效、理性、专业才可以得到保证。这些也就意味着,天然的高行政运转成本。而高昂的行政转运成本最终它还是要摊销在地方财政的显性和隐性开支上。

  所以,凡此种种,地方财政依靠土地财政,是一个根本不可能轻易扭转的长期基本面。

  一旦看明白这个底层逻辑,也就明白了,到底还能不能买房子?

  只不过,由于人才引进是在老龄化的背景下开展的。在2020年棚改结束后,未来非常多的小城市会成为高位站岗的僵尸城市。

  届时如果没有新的刺激政策,除了核心城市的商品房,诸多三四五线城市的房地产将很难有长期雪坡和投资价值。

  直观的说,就是这些僵尸城市很有可能回到2011~2014年的情况。只不过,这一次未必还能拉的起如此空前绝后的货币棚改牛市。

  原因很简单,中国的储蓄率正在快速下降。

  ——

  对于一个长期快速发展的国家、一个还在推进城市化建设的社会,只要经济能够长期增长,核心城市房价上涨,其实是很正常的事情。

  日本人二战结束到1968年的20年里,房价涨了40倍。而中国入世以来,也就只有20倍。

  难道1968年的日本楼市就应该要崩盘了???

  事实上,当时日本跟我们一样,也面临了初级代加工出口的产能过剩,美国强逼它打开市场,国际油价开始不断暴涨。

  可是,日本人却坚定地执行他们的供给侧改革、他们的制造业强国计划,最终在80年代初实现了二次转型,成为全球产业链上中高端制造业强国。

  由此,日本人的房价又有了好多倍的涨幅,直到1989年。

  现在的中国,其实正站在与1968年的日本一样的分水岭。

  只要中国经济长期向好、转型成功,中国最为核心的城市,其房价未来将仍然有巨大的空间。

  房子到底还能买不买?这取决于你买哪里的房子!

  而这个天问的答案,已经被深深的烙在中国整体经济发展的基因里。

  剩下来,我们唯一要做的,就是与国同盛

  作者:A视野

  链接:https://xueqiu.com/1867313466/107967483

  来源:雪球

  著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处。


与 相关的新闻