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回迁房非买不可?那就要注意这些风险了!

http://money.591hx.com 2018年04月24日 09:33:54 房天下

  回迁房虽然在价格方面低于商品房,但由于属性不同在购买时也要承担一定的风险。那么回迁房和商品到底有哪些区别?买卖回迁房需要注意什么?

  一、什么是回迁房?

  回迁房是发展商征收土地时,赔给回迁户的房子。一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价,拥有不动产权证的回迁房是可以进行上市交易买卖的。

  二、回迁房和商品房有什么区别?

  1、价格上的区别

  商品房可立即上市,且在银行做抵押进行贷款。而回迁房就不同了,因为回迁房享受国家政策的优惠,不含土地转让金,价格相对低廉且有小产权之说,所以不享有商品房的抵押贷款的权能。

  2、买卖双方关系不同

  商品房购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》,房屋的价款在合同中进行约定。而回迁房购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议,在协议中进行约定。

  三、回迁房是否可以进行买卖交易?

  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定:未依法登记领取权属证书的,不得转让。

  若回迁房业主已取得《不动产权证》是可以正常在交易所过户转名;若业主手中只有发展商的回迁协议,在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议,此协议并没有得到房管局的认可。

  四、购买回迁房有什么风险?

  1、无不动产权证

  若卖方只有回迁协议,并无不动产权证的话,那么买卖双方在进行二手房交易的时候,是不能够在当地所在地的房地产交易所做公证过户和改名的。也就是说购房者即使买了房也可能得不到不动产权证。

  另外,产权证是房屋的物权证明,不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权,不能合法转让、抵押房屋收益、用益。如:购买没有产权证的回迁房是无法办理抵押贷款的。

  2、付款有风险

  许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金,甚至先收80%~90%的楼款,作为客人购买该套房子的保证,剩余的在真正过户交易后再付清。这种情况对购买者来说具有一定的交易风险,因为在这种情况下,业主也不能保证什么时候能够真正过户。

  五、如何规避这些风险?

  1、考察开发商实力

  遇到这种情况,如果是“非买不可”,则要考察拆迁、收购的发展商实力。如果发展商资金运作良好、项目上马快、建设速度快,则回迁速度尚可,不动产权证相对有些保障。

  2、一定要约定房产过户和交房的时间

  签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得不动产权证,无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得不动产权证,但要写明自取得不动产权多少之日起办理房屋所有权的转移手续。

  3、用先租后买保障权益

  如果双方均十分满意的话,相关专业人士建议,双方可以签订协议,先以交租金的方式每月支付一定金额,等该回迁房的权属证明办理完毕之后,再将租金转为首期房款,从而可再进行按揭贷款。采用这种方式能够保障双方的权益。


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