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“刀刃上”的中国楼市2018年将面临哪些挑战?

http://money.591hx.com 2018年01月04日 13:54:18 国是直通车

  2017年,在从严调控不断加码和机制建设积极推进的双重作用下,楼市急剧升温趋势得到了控制,通过各方主体博弈和角力,市场进入短暂的弱均衡状态。一、二线城市在分化中降温,三四线城市在分化中升温,市场总体保持稳中有升但增幅下降的趋势。

  与此同时,楼市整体风险可控并有所下降。但必需清醒地看到:当前的楼市均衡是“刀刃上”的均衡,当前的楼市稳定是“铁令下”的稳定。与此同时,一些城市楼市的价格泡沫和数量泡沫比较严重。

  2018年,中国楼市预计将步入稳中有降的新一轮调整期。

  房价增幅将有所下降,个别城市增幅为负,商品住宅销售增幅同比明显下降甚至转负,投资增速同比也将有所回落。与此同时,住房租赁市场将会明显升温,一、二线城市的租赁价格和交易可望提升。

  但在炒房因素没有根除的情况下,楼市波动是常态的,稳定是暂时的。在泡沫高悬、行政高压、制度突变和市场调整等“冰火油汽”交融的情势下, 2018年楼市将面临前所未有的不确定性挑战。

  调控部门需要保持清醒的头脑,高度重视防范和有效化解多种因素、多个领域与多种可能的楼市风险,尤其以下三大可能因素带来的风险。

  周长国 摄

  一、预期调整带来的连锁风险

  楼市泡沫越大,破灭的概率越大,预期对市场的作用越重要。存在较大泡沫的重点城市的楼市,在走完较长高涨期而迈入调整期后,“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚持调控目标不动摇、力度不放松”的政策信号,将使市场放松调控的希望逐渐落空,在越来越多的一、二线城市价格下降松动背景下,再加上若有意外事件冲击,有可能导致市场预期急剧逆转。

  第一,预期调整带来价格下降失速的风险。

   一旦预期发生改变,房价下降失速,可能导致企业资金链断裂、家庭资产大幅缩水、金融机构的呆坏账增多等一系列连锁反应,从而影响经济和金融的稳定发展。按照2014年的经验,房价下跌首先会引发一系列社会稳定。目前一些重点城市的房价收入比已在1:10以上,超过合理区间即:1:3-6的两倍。如果降幅超过50%,回到合理水平,则不少家庭的“贷款价值比”(loan-to-value ratio,LTV)将小于1,贷款购房家庭将面临断供违约风险。2018年开发企业面临还债高峰期,房价下降过速恶化企业资产负债表,也将加剧开发企业信贷违约风险。

  第二,预期调整带来库存再度凸显的风险。

  2017年三四线城市高歌猛进的货币化棚改、去库存、高价拍地导致的火爆市场形势下,这些城市的房地产再投资和再开发大幅增长,而一旦市场预期逆转,需求瞬间消失,大量过剩库存将会暴露,这些城市可能要再次上演更加艰难的去库存故事。

  为此防范预期调整带来的连锁风险,在积极去泡沫、去杠杆的同时,需要将预期作为房地产调控的重要观测目标,进一步完善房地产调控机制,根据市场形势和预期的变化,及时做出相机决策,与此同时,主动引导和有效稳定好市场预期。

二、政策变动引发的市场波动风险

  由于利益机制没有改变,加上城镇化进程没有结束,各方炒房冲动没有消减,楼市是政令高压下的降温和趋稳。但严厉的调控政策已经持续一年多,且力度逐渐加重,范围不断扩大,在取得明显效果的同时,一方面,调控副作用积累和衍生出一些问题,另一方面,市场各方尤其是地方政府承受日益不堪的压力。

  第一,政策完善被误读引发市场波动风险。

  在市场极度脆弱的情势下,政策稍微变化都会被市场关注并产生过度反应。鉴于此前一些城市楼市出现“堰塞湖”、土地住房“价格倒挂”、新房旧房“价格倒挂”等问题。主管部门提出分类调控等完善性政策指引,随即引发市场政策转向的过度解读。


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