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楼市与股市 中金三大角度聊房地产

http://money.591hx.com 2017年12月21日 09:24:35 中财网
  投资角度
  好于市场预期,明年或实现正增长
  2017年的地产投资情况要明显好于市场在2016年年底时的偏悲观预期。虽然销售增速有所放缓,但地产投资并没有明显调整。截止10月底地产开发投资完成额累计同比增长7.8%,高于去年同期的6.6%。由于地产投资在经济中占据较大比重,今年经济增长持续好于市场预期,地产功不可没。

  今年地产投资好于预期的主要原因在于2016年9月开始的这轮地产调控政策与此前两轮调控政策有一个显著区别,即本轮地产调控是建立在去库存背景下的结构性调控,房价快速上涨的一线城市及部分二三线城市是本轮地产调控的主要对象,而大部分的三四五线城市投资增长依然稳健。

  2014年、2015年中国地产销售已经开始复苏,但考虑到当时主要是在消化库存、地产投资依然低迷,地产旺销当时对实体经济的贡献并不明显。现下来看,在过去三年多的持续去库存后,地产全社会库存水平已经大幅下降,即使三年前普遍担心的三四五线城市,目前库存水平也在快速的正常化。开发商现金流状况也大幅改善,并已经有开始加大力度购地的趋势。从财报来看,今年上半年地产行业经营现金流转差,这与地产继续旺销的大环境似乎有背,仔细看应该是因为地产开发商在加大土地购置的力度引起。

  展望未来,我们认为在当前住房库存已降至低位、今年开发商购地较多、地产调控长效机制有望扩大租赁房和共有产权房建设等因素影响下,2018年地产投资和新开工有望继续好于目前市场预期。预计明年房屋新开工面积同比增长可能在10%以上,其中一二线城市增速超20%,三四线城市增速不低于10%。受此支撑,房地产开发投资增速预计也将在10%左右,增速与今年持平甚至略高。

  销售角度
  一二线与三四线或现“剪刀差”
  从销售角度来说,过去几年受地产调控政策影响一二线城市销售增速的下滑快于三四线城市,这种情况有可能在明年出现反转,中金地产组预计2018年一二线城市销售面积同比增长15%,三四线城市同比下跌0~5%,全国销售面积因此将出现5%同比增长,这个增速也略强于目前的市场预期。节奏上预计全年呈现“前低后高”趋势。

  价格角度
  明年很难出现大幅上涨,资金轮动利好股市
  从价格角度来说,我们没有对于明年的房价有太高预期,中金地产组预计全国销售均价同比上涨5%左右,将低于居民的收入增长速度。

  在这样的预期之下,居民的资产配置也会有相应的调整。在增长复苏盈利改善、整体市场估值不贵的背景下,股票类资产可能是资金流出地产后的一个选项。

  事实上,当前的一些迹象显示潜在的资金轮动正在开启:宏观层面,三四线市场在按揭额度不足影响下显著走弱导致房地产整体销售放缓,10月销售额同比已经进入负增长区间,而同期居民储蓄存款增速持续下滑;微观层面,尽管近期新增投资者数量总体保持平稳,但两融余额稳步上升,较大规模偏股型基金热销可能透露出个人投资者入市有所恢复。尽管增量资金进入股市的过程不会一蹴而就,但我们认为其方向性相对确定,将对股市资金面也将形成一定支持。

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