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15城开展老旧小区改造试点 这类房子坐等升值!

http://money.591hx.com 2017年12月05日 09:22:34 中财网
  近日,楼市又发生了一件影响中心城市老旧小区房子价值的大事。

  12月1日,住建部在厦门召开工作会议,宣布我国将在15个城市开展老旧小区改造试点,以探索城市老旧小区改造新模式,为推进全国老旧小区改造,提供可复制、可推广的经验。

  在全国一二三四线城市中,选了15个代表城市,分别是:广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波。

  此次会议,住建部部长王蒙徽强调,老旧小区改造试点要着重探索四个方面的体制机制:
  一是探索政府统筹组织、社区具体实施、居民全程参与的工作机制。

  二是探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照“谁受益、谁出资”原则,采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造。

  三是探索因地制宜的项目建设管理机制。强化统筹,完善老旧小区改造有关标准规范,建立社区工程师、社区规划师等制度,发挥专业人员作用。

  四是探索健全一次改造、长期保持的管理机制。加强基层党组织建设,指导业主委员会或业主自治管理组织,实现老旧小区长效管理。

  目前,城市存量土地更新模式大多是政府主导、开发商投资、住户从开发商处获得1:1.1~1:1.3左右面积的房子回报,开发商通过多层改高层增加容积率的方式,获得几层~十几层可售房子的红利。

  这种情况适用于一般的多层小区。对于本就达到容积率上限的高层老旧小区并不适用,因为容积率已到上限,开发商参与其中无法再通过增加容积率获利,还要以1.1~1.3倍的面积返还给住户,亏本的买卖。

  让一些高层老旧小区难以获得更新机会,成为城市发展的一道阻拦。这类房子本身的价值也被大打折扣。

  以深圳罗湖区为例,罗湖是深圳最初的建成区,发展空间最先迎来瓶颈,这是深圳往西发展的理由之一。现在的罗湖区,几乎没有新的土地可以供应,新建住宅就是靠城市更新获得。

  目前,罗湖区二手房均价5.5万/平米,而位于人民南(深圳罗湖站)的一些老房子价格就相对便宜的多,只有3.5万/平米左右,如罗湖大厦(18层)、德兴大厦(30层)、友谊大厦(24层)。

   


  就因为这几栋大厦楼龄老、产权时限短,罗湖大厦建筑年代是1983年、产权50年;德兴大厦是1984年,1981年批的地,50年产权;友谊大厦是1985年,50年产权。

  现在是2017年,上面说到的这些房子产权只剩十几年,银行贷款只给15年,不让贷20年、30年。虽然到期后可按照正常程序续签,然而这里的房子价值还是大打折扣,成为了罗湖区的价值洼地。

  老旧小区无论是从市容还是安全角度考虑,都必须加快更新,有鉴于此,政府开始探索新模式。此次,住建部以广州、厦门、长沙、鞍山、柳州等15个城市为试点,就是在探索新提出的机制在各级城市老旧小区更新中的可行性。

  新模式是,政府主导,开发商与住户共同参与,采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造。

  可以理解为,对于高层老旧小区,由于容积率达到上限,只能翻新建筑没法增加,在政府主导下,住户与原产权单位可以一起花钱请开发商或者直接请建筑公司更新楼房,居民各自的房子面积不变,开发商或建筑公司只赚取建设费用。

  就像老家的老房子翻新一样,自己掏钱推倒重建。只是城市一整栋住户较多,复杂许多,更新之前需要协商好。

  这对政府和住户都是利好,尤其是住户。政府方面,通过对老旧小区的更新,刷新市容,提高城市形象。住户获得的是实实在在的好处。

  更新后的房子,焕然一新,价值必会显著增加。现在卖3.5万/平米,更新后估计会翻倍,奔着6、7万去。至于产权,政府早就规定,到期后可以续签。

  在房子价值提升过程中,住户所需要花费的只是建筑费用,这部分费用在房子的价值体系中,是占比最小的。一线城市一套70年产权的普通房子,其价值构成是土地成本占比70%左右,开发商利润+交通、学位价值占比23%左右,建筑成本只占7%左右。

  以1套100平米的房子来演算一下,就更好理解。A先生是一线城市某高层老旧小区的住户,名下产权面积为100平米,更新前其房子价值为3.5/平米。在政府主导下,小区要进行更新,A先生需要出资每平米3000~4000元的建筑费用,100平米就是30~40万,更新后的小区,A先生的房子价值很有可能登上7万大关。

  对于住户来说,无论卖不卖,都希望自己所住的房子价值越高越好。花个几十万就能让房子价值提升翻倍,他们乐意之至。

  所以,住建部近日推出的四条探索老旧小区更新的机制,若全面展开执行,对于具有人口增量的中心城市老旧小区是个超级利好,将点燃这类房子的价值。

  当然,这种价值的提升要根据具体城市而定,像北上广深这样的城市,尤其是深圳这样城市空间已经发展到极致的城市,更新必然带来价值提升。但像15个试点城市中的呼和浩特、鞍山、许昌、攀枝花这类城市,过去几年人口在流失(以小学生在校数据为指标测量的结果),即使更新,价值也很难增长。(楼.市.参.考)

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