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全国楼市库存告急 这些城市房子快卖完了!

http://money.591hx.com 2017年11月29日 09:05:51 东方财富网

  随着全国房地产市场去库存政策持续发力,商品房库存延续下跌态势。截至2017年10月底,易居研究院监测的80个城市新建商品住宅库存总量为39490万平方米,环比减少2.1%,同比减少 10.1%。观察历史数据,2015年以来全国80城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,充分体现了近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国 80 城库存规模相当于2013年8月的水平,即库存规模回落到了四年前的水平。

  图 1 80 城新建商品住宅库存量

  (数据来源:各地官方房地产信息网、 CRIC、易居研究院)

  67 个城市库存低于去年同期水平

  2017 年 10 月,80 个城市中,有 13 个城市库存出现了同比增长现象。其中珠海、 合肥和惠州 3 个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到 95%、 79%和 77%。同时,80 个城市中,有 67 个城市的库存出现了同比下滑态势,其中杭州、 柳州和马鞍山的同比跌幅较大,跌幅分别为 55%、 49%和 38%。 库存同比下跌的城市数量明显多于上升的数量,80 城补库存的节奏需要加快。

  表 1 80 城新建商品住宅库存量同比增幅排序

  (数据来源:各地官方房地产信息网、 CRIC、易居研究院)

  新房库存仅用 11 个月就可以消化完

  2017 年 10 月份,80 个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为 10.8 个月,这也意味着市场仅需 10.8 个月的时间就能消化完这些库存,该数值和 9 月份 10.8 个月持平。 目前存销比在低位水平的基础上,正呈现出震荡上行的态势。(定义:库存去化周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅销售面积平均值,其合理区间为 12-16 个月,高于该区间说明库存规模偏大,低于该区间则说明库存规模偏小。)

  图2 80 城新建商品住宅存销比走势

  (数据来源:各地官方房地产信息网、 CRIC、易居研究院)

  部分三四线城市存销比较小

  经历了本轮去库存政策消化期,可以看出,有很多三四线城市的去库存周期已经明显收窄,即存销比较小。 从 80 个城市的具体数值看,2017 年 10 月,包括滁州、 柳州、清远、茂名、常德、九江、宜昌、金华、莆田、温州、马鞍山、景德镇、岳阳、嘉兴、日照和惠州等 16 个三线城市存销比明显偏低,即低于 8个月的水平。类似城市也是近期房价上涨相对较快的城市。

  表2 80城新建商品住宅存销比排序(单位:月)

  (数据来源:各地官方房地产信息网、 CRIC、易居研究院)

  房企在抢地补库存

  财经评论员严跃进对东方财富网表示,从补库存的角度看,无非要做到三点。第一是遵循“巧妇难为无米之炊”的道理,积极增加供地,尤其是积极盘活一些存量用地资源。第二是“查漏补缺”,对于一些没有及时形成开工项目的土地,应该借此次国土资源部对住宅出让用地合同检查的机会,积极释放出来,进而形成可售房源。第三是“生米煮成熟饭”,对于已经具备预售条件的项目,应该积极督促房企拿预售证,以形成更为充裕的房源。

  不过,住宅供应方面有各类管控政策。比如说国土资源部正积极部署开展住宅用地出让合同执行情况的检查,这有利于部分城市未来形成更充裕的可售房源。但从短期来看,至少在今年年底前,考虑到房价稳定的政策导向没有变化,所以年底前部分城市依然会执行较为严厉的预售证管控政策,这会制约库存规模的上升速度。

  来自中原地产的数据显示,截至目前,2017年拿地过百亿元的房企达到58家,而在2016年同期只有40家,2017年截至日前,拿地200亿元以上的企业有30家。从企业特点来看,大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿元冲刺1000亿元、1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企,成为过去7个月抢地的主力,做大规模依然是当下房企的主流选择。

  中原地产分析师张大伟表示,虽然一二线城市调控效果明显,但从全国房地产数据看,房企在收获了刷新历史记录的2016年后,资金情况非常宽裕,在去库存之后,大部分标杆房企都开始积极拿地。特别是部分热点三线城市,房企抢地现象明显。

  中信建投证券一位分析师指出,在经历了两年市场回暖期之后,房企加速去库存,优质库存告急,大部分房企纷纷面临补库存压力,同时这也是在今年市场调控影响之下,销售增速持续下行,房企反而投资力度得以保持的原因所在,短期内在土地供给侧结构性改革,市场仍以去库存为主基调的情况下,房企库存的总体水平仍将保持低位徘徊。


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