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楼市再响巨雷 你的首付款又不够了!

http://money.591hx.com 2017年11月28日 09:40:05 东方财富网

  日前,这两张图刷遍朋友圈。消息称,深圳建行传出一份关于个人贷款受理和发放的政策文件,明年1月1日起不允许再有阴阳合同了。

  目前,上述两幅图片的真实性尚未得到证实。但图片里提到的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》是真实存在的,它是由“住房城乡建设部、人民银行、银监会”联合下发的,编号是“建房〔2017〕215号”。

  文件要求各地房产管理部门、地方金融监管部门会同人民银行、银监会各派出机构建立联动工作机制,加强信息互通和部门间协作。各地房产管理部门要向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务,银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时,要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度,有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。

  其实,这份文件也被多次报道过,但大家一般只注意了整顿“消费贷”、“场外配资”的内容,没有注意到二手房贷款额度的问题。

  何为阴阳合同?

  而这次建行这两张PPT一经传出,业内炸开了锅。

  财经评论员严跃进对东方财富网表示,类似文件无论是否真假,其思路都是值得肯定的,实际上就是对当前具体的房贷过程中进行的流量的把控。在当前信贷政策收紧的情况下,很多二手房交易往往会出现各类造假,比如说在银行对二手房价格评估的时候,把评估价做高,这样购房者就可以获得更高的贷款。这样做显然也不利于贷款资金的管控。所以在信贷政策收紧的时候,建议采取“就低不就高”的原则,即积极采取保守的信贷政策,参考房源各类评估价,以最低的评估价为准。

  那么,究竟什么是阴阳合同?又会给楼市具体带来哪些影响呢?

  阴阳合同其实是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为,在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险。

  对于这种现象,有律师表示,阴阳合同有风险,勿以小利而为之。因为阴阳合同虽然能省下一些税费,但也暗含很大的风险,比如万一有一方反悔拒不履行 “阴合同”,那么就会给卖家带来很大困扰;而对于买家来说,万一合同被确认无效,那么就有无法顺利取得产权的风险。此外,买家若想再次出售时还会面临两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;二是再次卖出和买入价之间的差额较大而承担高额的个人所得税税负。最重要的是,一旦阴阳合同被查出,那么双方就要面临法律惩罚,承担行政处罚甚至刑事处罚的风险。

  二手房首付变相提高

  禁止阴阳合同,将对楼市产生重大影响,但它只影响二手房、基本上不影响新房。

  新房交易很简单,现在基本上是政府定价,每套新房价格在楼盘发售之前已经完成了审核、备案。所以,贷款的时候按照备案价就可以了,没有争议。

  二手房则不同。

  在二手房买卖里面一般有几个价格,真实成交价,银行评估价,政府评估价以及合同备案价,真实成交价,由于房价变动很快,二手房交易又存在阴阳合同,其实政府、银行搞不清楚真正的成交价。比如甲乙双方在上海买卖一套100平米的二手房,约定成交价是1000万元。但买方希望多贷点款,向银行提交的贷款申请上可能是1200万成交。而当前,银行所谓的评估是受情绪影响的,比如他认为房贷是个好业务的时候,他的评估就睁一只眼闭一只眼,做不做也不打紧。而当他认为房贷很危险的时候,他就会趋向于把评估价跟政府评估价做的一致,现在很显然是银行已经认为房贷不是个好东西了,已经有危险,所以他干脆来了个一刀切,用政府评估价做标准,相当于选择了四个价格的最下限。

  财经专栏作者、投资人齐俊杰指出,现在建行如果真要规避阴阳合同,只按照最低评估价给贷款,那就有意思了,一般评估价都很低,大概是购房价的7-8成,2年评估一次,换句话说你一套实际成交500万的房子,评估价大约是2年前的,评估价只有300-400万,你卖家再涨多少钱也没有用,银行只认400万的评估价,这样最高给到280万的贷款。那也就是说剩下的220万,都得你自己去准备了,原来按照合规的贷款,首付只要150万,如果不合规的阴阳合同贷款,根本就不用掏钱,现在你得实实在在的掏出220万才行,所以一下就大幅增加了购房人实际资金成本,这一下就让炒房基本熄火了。

  简单地说,就是买二手房首付变相提高了。

  明年二手房将进一步冰封

  齐俊杰认为,明年二手房的市场,估计将进一步冰封,中介和炒房客再也不能通过阴阳合同来套取贷款了,所以不断拉高二手房的价格已经变得没有意义。最倒霉的永远是刚需,你刚凑够150万的首付,准备明年有贷款额度了赶紧买套房,但对不起,明年你得花220万了,剩下的70万,你上哪找去?所以对于没房子不行的刚需,老齐一直告诉你们赶紧买,因为你的目的是房子。现在买房成本在快速上升,所以未来几年你会很难受。比如明年必须有房给孩子上学的,你根本等不起。当然伪刚需就另当别论了,这部分人有个特征,一旦房价跌了,似乎刚需就不那么刚了。

  天天说钱创始人刘晓博认为,这意味着官方在二手房交易中进一步“去杠杆”,再加上对“消费贷”、“经营贷”等渠道的整治,二手房成交量将进一步下滑。楼市在成交量上的冬天,将越来越寒冷。


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