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楼市还能逞强多久?2018年楼市怎么走?买房风口到了?

http://money.591hx.com 2017年11月20日 16:40:25 东方财富网

  在过去10年的楼市江湖中,伴随着“涨价”与“调控”的博弈,高喊“房价必跌”和认定“房价必涨”的专家在房价不断膨胀的年代陆续涌现——开发商、经济学家、炒房者等!然而最终似乎只有已经买房的那批人才是笑得最开心的人!

  而纵观当前楼市,有人说正在经历最严的调控期,楼市降温、房价下跌等说法流传开来。没钱的继续观望,土豪继续无视,而准备买房的人却尴尬了,犹豫了,都说房价会跌,那么现在到底是不是买房的好时机呢?2018年楼市将怎么走?

  2018年将是房地产最困难的一年?

  穆迪在近日发布的《2018年中国房地产展望报告》中指出,主要城市的房地产调控政策将维持限售,三四线城市销售额将从2017年的强劲表现中回落,令房地产成交量降低,进而导致销售额下跌,预测2018年下半年全国房地产合约销售额将下跌约5%。

  同策咨询最近发布的《最晚2018年春节后房企开始“大幅降价”》报告分析则称,今年四季度到明年三季度仍然是楼市调整期,并且自今年年底到明年上半年,楼市极有可能进入深度调整期。据预测,最晚到2018年春节后,个案楼盘主动大幅降价将会开始,楼市普遍性的小幅降价将开启。同时,部分房企资金兑付压力越来越大,极有可能出现资金链断裂的风险,出现被其他房企收购的现象。

  中泰证券李迅雷认为,随着调控政策的持续,房价总体会呈现稳中趋降走势,故2018年楼市将相对疲弱,预计在2017年商品房销量创下历史新高后,2018年销量将出现负增长。

  经济学家马光远认为,就短期而言,房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。从今年市场来看,变天已是定局。一线量价出现了明显的松动,二线热点城市除少数外,整个市场也在悄然变化。国家统计局9月份70个大中城市房价数据也证明。9月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为44个(8月为46个),持平的8个,下跌的18个,市场已经明显表现出了疲势。各位可以研究一下70个大中城市房价数据,这个数据虽然我一再说是中国最假的统计数据,不要纠缠数据本身,但这个数据基本可以反应房地产市场的强弱对比,当环比上涨的城市数下降为35个以下时,市场基本确立了下行态势。

  马光远指出,根据过往,在下行的情况下,地方一般都会悄然放松调控,但今天市场的特殊在于,由于四五六线城市的发力,虽然房地产,特别是住宅销售的数据在九月份出现负增长,但房地产投资的数据基本没有受到太大的影响,8.1%的增速仍然在合理区间内。这事实上也意味着,在明年年中之前,市场很可能出现全面的下行态势,但政策的转向会滞后到明年下半年。也意味着明年下半年,将是本轮房地产周期最困难的时刻。

  易居研究院副院长杨红旭表示,未来一年或两年经济面低位企稳,对楼市是中性影响;政策面未来一年偏紧,其后渐放松,但长效机制是略偏空的东东;资金面趋紧,利空房价;存货面未来一年偏少,其后一年偏多,但在房价下行期,需求面的权重大于供应面。最终的结论是,本轮周期达到谷底的时点,大概率是在2018年四季度或2019年一季度,累计下行时间为24个月左右。将长于2014年和2008年那两轮,估计与2010年下半年至2012年上半年那轮的26个月,差不多。

  房企对楼市态度谨慎了!

  房企对楼市态度开始谨慎了,作为中国房地产行业中的标杆性企业,万科的影响力不言而喻。万科对于楼市的看法也被不少人奉为洞悉行业走向的宝典。在 “万科月度经营数据电话会议”上,万科对明年房地产市场做出了判断并提出了“小年论”。

  关于“小年论”核心要点如下:

  1、明年调控政策放松的可能性很小。

  2、明年房地产销售可能会出现整体性的下降,销售面积和销售金额双降。

  3、不同城市分化会很明显,一二线城市房价难以上升,因为经过2016年的大涨,市场本身承接力弱化,加上政策调控,增长会有限。但是继续下调的风险也不存在,因为调整从2016年第四季度就开始了,持续很久了。

  4、三四线城市也要分开看,在环一线城市周边的三四线城市,会比较稳定。但基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市,会降价。

  绿城中国CEO 曹舟南认为,“到今年年底,乐观一点到明年年初,房价一定是往下走,这是没有办法的,这是国家战略,要控制房价,房子是用来住的,不是用来炒的。”

  不看好京津冀的楼市

  李迅雷认为,未来房地产调控的目标,一是平稳房价,住有所居;二是多渠道提高住房供给。一二线仍有大量住房刚需尚未满足,三四线仍有大量的棚户区需要改造,许多农业人口还有进城购房需求,在一定程度上可推动房地产市场健康发展,同时也适度拉动总需求。

  图1:房地产行业对GDP的拉动与贡献

  (来源:中泰证券研究所)

  预计租赁住房制度将进一步做实,如选取一二线土地财政依赖度低的城市试点,一二线城市总体住宅供地面积有望提升,随着决策层开始大力推动房地产供给侧改革,一是占比30%以上的租赁住房建设得以保证,二是正常商品住宅土地供应力度值得期待,从而继续拉动一二线房地产投资。

  李迅雷指出,持续的棚改货币化安置支撑三四线楼市,未来3年每年仍能带来2.3亿平米的去库存规模,从而为三四线楼市平稳提供有效支撑。

  2016年13个省份人口处于净流入状态(迁入人口大于迁出人口),随着人口逆流现象的延续,2018年房地产投资机会的把握上,重点要寻找三四线中的强者:看好珠三角、长三角,京津冀相对乏力。

  过去5年,浙江、福建、四川、贵州、河南、江西、安徽七省的三四线人口净流入逐步扩大,其中浙闽川皖的三四线已经呈现人口净流入更为明显,浙江、广东和福建这三个民营经济发达的省份,新兴产业发展能够吸引更多的外来人口。在长三角各省中,也出现了分化现象,如江苏是人口老龄化最严重的省份,人口出现净流出,浙江则新兴产业发展兴旺,人口净流入。

  2017年春节前北京迁出人口占比靠前的五个省份分别是河北、河南、山东、山西、天津,其中除了河南之外,其余四省5年来人口流出并未出现改善,京津冀整一片区都出现了人口流失,因此,相对不看好京津冀的楼市。

  2018年房产税出台的概率仍不大

  李迅雷指出,在防范发生系统性金融风险的底线思维下,房产税出台的概率仍不大,2018年不大可能进入人大立法程序。

  香港大学亚洲环球研究所所长、经济及工商管理学院冯国经冯国纶基金教授陈志武也认为,现在认为房产税即将出台为时过早。目前财政部关于房产税内容讲的不是很明确,而且房产税要通过立法等步骤一点点来实施,这个过程不是一两天能够完成。

  陈志武指出,房产税作为一种新的税种被推出,要非常谨慎,不应该为了调控房地产市场而推出这种基本财产税,因为财产税比经济正常更加根本。我们必须关注和讨论征税的另一边:房产税征收过来的钱怎么花?征收的钱怎么花必须要有一个明确的交代,与房产税相配合的问责制也要跟上。否则,征收房产税对社会的普通公民是不公平、不对等的处理。

  所以,现在认为房产税即将出台为时过早。目前财政部关于房产税内容讲的不是很明确,而且房产税要通过立法等步骤一点点来实施,这个过程不是一两天能够完成。

  但房产税肯定会在未来某一个时间点推出来。征收的方向应该和重庆、上海一致,可能第一套房子税率最低,或许第一套房在一定面积内不会被征收房产税,如果超出一定面积或者规模的时候,要征收一部分房产税。第二套房产税税率要高一些,第三套房更高一些,类似这样的方向征收。

  全国人大财经委副主任委员黄奇帆认为,房地产税当然要收,很可能在今后几年就会征收。但房产税的改革却不是一个可以单兵突进的改革,需要税制、税率等多项改革配合。


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