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学生公寓投资重心转移欧洲,爱尔兰最新投资机会

http://money.591hx.com 2017年11月17日 10:11:38 手机看新闻

  海外学生公寓投资项目因其租金收入稳定、租售比相对理想等特点在近10余年来一直受到投资者的热捧。多年来,美、英两国一直占据全球学生公寓投资市场的主导地位。市场热度,趋之若鹜。旺盛的需求,稳定的项目政策支撑,在众多的投资人心中,这是一个黄金投资项目。那么,这样的投资机会,是否存在于更为广域的市场空间?近期,国际房地产顾问第一太平戴维斯一项研究数据表明,学生公寓的投资重心正逐渐向欧洲大陆转移。  

  2017年以来,美国和英国的学生公寓投资出现拐点,热度不增反降。据美媒报道,国际教育协会(IIE)在近期的一份研究报告中显示,2016-2017学年,在美国学习的国际学生数量上涨了3%,这一增长幅度与之前7%-10%的增幅相比呈现明显下降趋势。

  究其原因,这与美国移民政策的调整不无关系。以“美国优先”为政策核心的特朗普政府入阁以来,一直在积极寻求工作签证(H-1B)的改革方案。美国政府设立H-1B的初衷是帮助美国公司吸引有杰出技能的境外人才填补空缺职位。而特朗普认为,印度外包公司不仅以提交海量申请的方式抢占H-1B名额,还抢走了大量原本属于美国本土员工的工作岗位。而留学生在毕业以后,大多仅有1年的实习期。实习期过后,需要有雇主支持且抽中工作签证(H1-B)才有机会继续留在美国工作,以中国籍学生为例,中签率仅为8.4%左右。即使有幸抽中工作签证逗留美国,单纯依靠工作获取绿卡还需要7-13年的时间。而这些直接导致了很多留学生丧失了对美国的热衷程度。

  此外,大约有10%的美国本科生在毕业前选择出国学习。2015-2016年度有325,339位美国学生出国学习,这一数量比前一学年增加了4%。进入美国留学人数的减少,加上离开美国求人学生人数的增加,导致了美国学生公寓项目变得不再那么炙手可热。

  无独有偶,在英国,首相特蕾莎梅就职以来,对留学生颁布了一系列的铁腕政策,这些政策,也让很多留学生对于留学英国失去了忠诚:

  2014年12月,英国留学地震频现。留学签证毕业即失效就是其中最为彻底的利空。在原本的政策里,是这样规定的,即“非欧盟国际学生在学业结束后,被允许逗留英国4个月。在这段时间里,如果能找到工作,即可把留学签证转为工作签证,继续留在英国” 而这一规定被特蕾莎梅武断推翻。

  2016年3月,学生签证政策进一步收紧,政府通过设置更严格的英语语言测试来达到每年硬性减少2.5万名留学生的目标。

  此外,英国政府还推行了一系列关于赴英留学的 “新规”,如提高高等教育学费、将留学生的免费医疗变更为收费项目、禁止留学期间打工等……天知道,这位梅相还打算对外国留学生做什么……一系列的“苛政”让留学生们对英国爱不起来。

  如果说留学签证的紧缩影响了非欧盟国家学生对英国的热衷,那么英国的脱欧计划则彻底改变了欧盟学生对英国的向往。2017年,英国欧盟留学生人数也出现了近10年来的首次下降,某英国知名大学2017-2018学年欧盟留学生申请者人数下降了7%。越来越多的欧盟学生将生活成本低、同是英语国家且有着良好就业机会的爱尔兰作为替代英国的最佳选择。

  随着美国、英国学生数量增幅的下降,涉及地区的学生公寓市场也逐渐趋于冷静,投资者开始将目光投向其他地区和市场。而很多欧洲新兴市场则呈现出渐趋繁荣的景象。留学生数量增加、住房供应紧张、学生住宿短缺这是在爱尔兰市场所表现出的典型信号。第一太平戴维斯学生投资与发展部董事Marcus Roberts曾多次表示:爱尔兰等国家的学生公寓项目目前呈现出新的投资机会。他说,目前爱尔兰市场的学生公寓出现供应不足,需求始终上扬,市场可能继续升温,由于学生的地域流动性增强,对管理有善、有设计感的住宿空间提出更多需求,与此同时,我们需要注意到,越来越多的国际学生选择来欧洲留学。

  以爱尔兰为例,有数据显示,都柏林的学生人数在过去10年中增长了34%。而在英国选择脱欧后,越来越多的非欧盟学生也更倾向于选择同样是英语国家的爱尔兰进行深造。爱尔兰圣三一学院的Patrick Prendergast博士表示,“申请圣三一大学课程的非欧盟学生人数正在逐年上升,相信其他大学也差不多是这样。当前越来越多的学生们将择校目标转向了同样以英语授课的爱尔兰高校。”

  伴随高校学生的不断增长,对于爱尔兰政府而言,凸显的主要问题是,高校学生住宿呈现出较大缺口。目前爱尔兰高等学府注册学生人数为179,000人,而全国只有33,441套专门的学生公寓,这样的配置远远不能解决学生们住宿难的问题。

  根据Daft.ie提供的数据显示,到今年8月1日为止,爱尔兰全国对外出租的房屋仅有2900套,较去年同比下降20%。在都柏林,可出租房屋仅为1100套,与2014年的2000套相比,数量减少了近1/2。面对这一问题,Daft Report 撰稿人Mr Lyons表示,“目前,房屋租赁市场出现了供不应求的现象,政府必须采取恰当的措施,以增加房屋供应量,如增建学生公寓等供给型房源。考虑到人口等因素,都柏林政府每月需批添300个学生床位,一直延续到2020年,或能满足学生的住房需求。”

  爱尔兰教育局和住建部等政府机构面对这一困境联合发布了“国家学生公寓战略计划”,计划从2017年至2024年,至少为爱尔兰新增21,000张学生公寓床位(相当于新增63%的床位),以缓解目前爱尔兰大学学生公寓极其紧缺的现状。而该战略计划中,政府鼓励公共资本和私人资本共同参与项目的开发,以最大限度地利用有效资源解决目前公寓紧缺的情况。政府的支持也为该国学生公寓项目的投资背书了更高的公信力和保障性。

  Marcus Roberts表示,“学生公寓展示出强大的市场弹性,且拥有反市场周期的特征,既可达到高入住率,也能实现租金增长,因此许多机构型投资者都在关注这个领域。同时,各国央行继续执行量化宽松的货币政策,将利率维持低位,这为学生公寓投资的进一步扩张也创造了有利条件。”


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