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燕郊楼市入冬:新房新盘绝迹 投资客抛售价不抵房贷

http://money.591hx.com 2017年11月16日 09:44:00 中财网

  对于燕郊楼市来说,今年的冬天来得比以往更早。新房无供应、二手房成交价格大幅下滑的同时,成交量也陷入低谷,在投资客纷纷离场中,燕郊的楼市正在进入调整期。二手房跌幅普遍超过1万元/平方米,环比高点跌幅超过四成,廊坊市限购政策升级,加速了楼市的下行。在业内人士看来,优越的地理位置使得燕郊楼市拥有很好的价值基础,调整只是要将泡沫挤破。只是,在上一轮“暴涨”中进场的投资客和中介公司们恐怕就难逃这次寒冬了。

  新房 新盘绝迹

  去年一路上扬的燕郊楼市,今年趋于沉寂。在近一年的时间里,燕郊新房市场基本处于停滞状态。一位在燕郊从事房产营销工作近十年的业内人士称,因毗邻通州的区位优势,燕郊一直是环京置业的热门区域。去年,廊坊限购升级之前,以燕郊为首的环京区域就出现了一轮“跳涨”,房价接连“破两万”、“破3万”,涨幅甚至高于北京楼市。那时,燕郊新房市场一片繁荣。“可是今年想卖都没什么项目可卖了。”该销售人员如是称。

  今年,燕郊几无新项目入市,即使部分项目有房源,却没有在售的动静。近一年的时间里,燕郊新房市场繁荣不再,媒体记者实地调查发现,去年门庭若市的燕郊“售楼一条街”,如今门可罗雀,过半的房地产项目展厅处于停业状态,此前“销使”在街边拿着一沓楼盘宣传页热情介绍楼盘信息的情况也不复存在。

  在亚豪机构市场总监郭毅看来,燕郊新房市场停滞的一个主要原因在于,近两三年时间里燕郊土地市场的“断顿”。早些年,燕郊土地市场大体量供应,如今开发进入尾声,同时,近几年燕郊土地市场基本停供,上述两点导致燕郊新房市场供应稀缺。

  郭毅进一步表示,燕郊土地“断顿”与城市整体规划有关,河北省“北三县”的城市规划与北京城市副中心的规划关联更紧密,燕郊更多地承担了“产业”和“人口”的配套关联任务,从整体来看,燕郊土地出让的卡死,是燕郊重新定位、重新规划的过程,这也意味着以往粗放管理、通过大规模土地出让来获得城市发展资金的方式,已不再适应新时期的燕郊定位。

  近一年的时间里,燕郊新房市场的停滞导致购房需求流向二手房,这也是燕郊二手房市场迅速发展的重要原因。不过,存量房市场交易主导楼市,意味着楼房的价格起伏波动更大。

  二手房 热炒项目下跌过万

  如上述所言,二手房市场已经成为燕郊楼市的主力军,如今的二手房市场表现更能反映出燕郊楼市的现状。媒体记者调查发现,燕郊二手房交易量大幅萎缩,单价普遍下跌超过1万元/平方米,环比高点跌幅超40%。

  以代表性楼盘首尔甜城为例,一位负责该项目二手房交易的中介门店经理告诉媒体记者,去年末,首尔甜城新房价格一路炒高到近4万元/平方米,二手房均价最高也到过3.7万元/平方米,小户型的单价甚至超过4万元/平方米。如今,首尔甜城二手房均价已经一路下跌到2.1万元/平方米。

  首尔甜城可以说是燕郊房价涨跌起伏的代表,目前,燕郊的二手房小区价格都在下跌,普遍下跌幅度都超过1万元/平方米。福成上上城三季的价格已经跌到1.8万元/平方米,此前最高的时候该小区价格也超过3万元/平方米;燕顺路附近条件较好的小区报价也在2.2万-2.3万元/平方米之间,而这些小区二手房最高价均超过3.5万元/平方米。

  在中原地产首席分析师张大伟看来,燕郊二手房的价格基本是从之前的3万元左右/平方米跌到2万多元/平方米,跌幅最大的有接近腰斩的。主要原因在于,燕郊楼市的投资比例过高,在过去两年时间里,房价从8000元/平方米涨到了3万多元/平方米,是全国涨幅最快的区域。在楼市调控政策下,特别是严格执行三年社保的限购,导致需求基本全面萎缩,投资者踩踏效应出现,投资客为了变现,只能大幅度降价。

  郭毅也认为,限购执行严格,燕郊购房客群大多是承接北京外溢需求,这些客户很难获得购房资格。一直以来,燕郊吸引了一大部分投资客群,在房源财富增长后,二手房市场挂牌房源量增加。需求衰减,供应增加,供过于求的现状导致二手房价格下跌。

  据了解,今年6月,廊坊住房限购政策再次升级,外地户籍且未在当地缴纳三年社保的人员不再具有买房资格,已缴纳三年社保非本地户籍人员限购一套住房,当地户籍居民最多只可购买两套,且首次购房首付款比例不低于30%,二次购房首付款比例不低于50%。

  投资客 抛售价不抵房贷

  限购升级、投资客离场、供过于求是燕郊房价下跌的几个主要原因,其中,投资客抛售则在一定程度上加剧了燕郊房价下行。

  上述中介门店经理介绍称,上月末,他们店面成交了一单首尔甜城的房屋,业主以250万元将房屋出售,而业主当时购买时的价格达到380万元,价格跌幅接近四成,而他的贷款额度为260万元。该门店经理进一步称,业主并非自住,因着急用钱不得已抛售燕郊这套房产。短短半年时间内,燕郊二手房价格跌幅超过1万元/平方米,这也让许多高位买房的小业主心情焦虑。

  与价格大幅下滑一致,燕郊二手房市场成交量也出现大幅下滑。据上述中介门店经理表示,燕郊二手房市场成交量的大幅萎缩,也导致部分二手房门店的关停以及经纪人的流失。据他介绍,燕郊区域二手房门店关店数量已有数十家之多。

  “如今燕郊楼市是在回归理性的过程,这一轮投资客离开后,对于燕郊楼市来说,会增加自住比例,也利于燕郊楼市健康发展。”张大伟如是说。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于燕郊来说,当前燕郊房价下跌幅度较大,但很难说价格真正回到了过去几年的水平,其实是剔除此前价格猛涨的泡沫。对于燕郊楼市来讲,这段时间也是难得的调整期,更利于燕郊楼市长远发展,也能够让购房者有充足的时间进行置业思考。

  在经历此轮高空跳水后,未来的燕郊楼市会走向何方?严跃进表示,燕郊楼市遇冷,主要原因在于限购政策升级,经过一段时间的政策沉淀,燕郊楼市成交量会逐渐企稳回升。

  在郭毅看来,随着北京城市资源向燕郊外溢,燕郊城市功能升级、配套更加丰富,会夯实楼市价值基础,燕郊楼市价值支撑会逐渐稳定。预计在未来两到三年的时间里,燕郊房价会逐步趋于稳定。(.北.京.商.报.)


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