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北京天价学区房光环渐褪 未来何去何从?

http://money.591hx.com 2017年11月07日 09:14:36 中财网
  在调控政策接二连三的重拳猛击下,北京楼市呈现出大面积降温态势。值得注意的是,一直以来价格居高不下、坚挺无比的学区房居然也撑不住了,不同区域的学区房在近期都有不同程度的下跌,个别片区的均价跌幅居然超过5万元,前所未有。这让人不得不慨叹:学区房的神话时代已经过去了吗?未来,北京学区房价将走向何方?本文将对此问题进行分析探讨。

  北京学区房曾经有多疯狂?
  首先,我们需要知道两个标志性事件:
  (1)2010年,北京市出台政策,所有知名中学、附中都将参加“小升初”电脑派位,派位根据划片区域计算机抽签;
  (2)2014年,北京市开始全面取消共建入学政策,以择校费等“买学校”的入学方法也被禁止,“就近入学”成主流政策。

  从中可以读出两方面信息:
  一方面,“小升初”电脑派位的出现,将知名中学与对应的小学绑定在了一起,进入优质小学的孩子会有较大概率直接进入重点中学读书,这就相当于一只脚已经迈入了顶尖高校的门槛;
  另一方面,铁打的学校流水的人,要想进入重点小学读书,最简单直接的方式就是住到学校旁边去。于是,在划片的区域内拥有一套可以落户的学区房也便成为了通往名牌大学之路的第一站。

  此外,部分热门学校还要比对户口在房产上的落户年限(即必须在该房产落户满若干年)才允许孩子入学。

  于是,政策的驱使与现实的紧迫,那些怀揣“望子成龙望女成凤”美好愿望的家长们,为了不让孩子输在起跑线上,开始抢购学区房,唯恐一时的错过变成一生的遗憾。

  至此,北京学区房市场的火爆大幕被正式拉开,但凡能跟入学挂上钩的房产,价格都如同脱缰的野马一般一路向上狂奔,哪怕是“老破小”的房子也不例外。

  更有甚者,市场上出现了一批同样具有学区资格但价格不菲的过道房、车库房以及空挂户。

  即便如此,也阻挡不了人们争先恐后购买的步伐。电视剧《虎妈猫爸》中有一幕令人印象深刻:
  虎妈毕胜男为了让女儿就读重点小学,宁愿把自己家无贷款的复式豪宅卖掉,转而背负几百万房贷去买破烂不堪的学区房,哪怕生活质量降低、债务压力巨大也在所不惜。

  当然这只是现实生活的一个艺术缩影,现实中类似的父母比比皆是。而今,只要是北京的学区房,单价动辄10万元以上,个别热门片区成交价甚至达到20万~30万元/平方米。

  高溢价的幕后推手有哪些?
  凡事皆有因,北京学区房价格的高山仰止也绝非偶然。在笔者看来,导致北京学区房大幅度溢价的原因主要有两点:
  首先,教育资源不均衡是根源。“学区房”的形成,源自各中小学办学质量的参差不齐,而重点学校的存在又有其历史原因。早在1962年,教育部就明文规定,要求各地选定一批重点中小学,这些学校的数量、规模与高一级学校的招生保持适当比例。于是长期以来的政策倾斜与要素积累,让不少学校在经费投入、办学条件、师资队伍、学生来源等方面占有绝对优势,考学成绩更是遥遥领先。举个例子,就读于人大附中的学生只要能考进全年级前200名,便有机会进入清华北大深造;而“平时不努力,高考去隔壁”的玩笑话也让人大附中的光环愈加耀眼。所以,不难理解为什么“择校热”总是老百姓最为关注的话题之一。

  同时,从区域上来看,北京优质学区房的分布也颇为不均。根据有关数据,北京全市约73%的重点小学聚集在西城、海淀、东城、朝阳主城四区,优质教育资源让全市学区房总量的67%也集中于此;但是,北京存量学区房占全市存量房的比重常年不足10%,僧多粥少的局面使得主城四区的学区房更显弥足珍贵。故价格被抬高也在情理之中。


  其次,投资动机是助力。北京的学区房大多位于发展颇为成熟的主城区,一头连着优质教育资源,一头连着核心商业区。这种双重属性,为其增值打开了极大的想象空间,也让人们看到了潜在的投资价值。对于重点小学中学来说,其周边向来交通线路密集,出行方便,配套也颇为成熟,商场、医院、饭馆应有尽有,因此也成了有关部门加大力度保证良好治安的区域。这种正向的外部性让购买学区房的家庭能够充分享受到便利的生活条件,孩子的成长环境也更为安全。

  只要重点学校不搬走,学区房得天独厚的优势便不会消失。作为家长,丝毫无需担心学区房的保值升值问题,等孩子毕业之后,他们完全可以选择把大幅度升值的房子再转手卖给下一户需要的家庭;哪怕房子再老再破也无需为销路发愁,大不了先“忍受”孩子上学那几年的低居住品质,待接盘侠找上门时,自然就可以换房。所以,投资学区房,似乎是一举多得、稳赚不赔的买卖,任何有经济基础的人都愿意从中分一杯羹。

  政策重拳终结学区房狂欢
  然而,就在近期,北京的学区房真的降价了,而且降了不止一点半点。据媒体报道,9月份海淀区不少学区房单价环比降幅近10%,而诸如人大附小之类的学区房也频频出现总价下跌150万到200万的状况。虽说绝对价格依然较高,但已是前所未有的大面积大幅度价格下降了。

  这自然离不开相关政策的有力调控。尤其是今年4月北京市教委发布的《2017义务教育阶段入学工作的意见》,对学区房市场影响可谓巨大而深远。

  首先,该文件全面压缩了“学区房”的含金量:
  一、“过道房、车库房、空挂户”等不符合居住条件的情况,不作为入学资格条件;
  二、“实际居住”成为入学资格审核标准之一,北京教育部门将联合街道、公安等部门,加强对“实际居住”的审核。

  其次,该文件提出扩大“多校划片”范围:
  根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素,积极稳妥探索单校划片和多校划片相结合的入学方式,形成更加公平完善的就近入学规则。

  所谓多校划片,就是将热门学校划至多个片区,一个房产对应2个以上的学校。这就意味着即便买了名校对应的学区房,也可能被派到附近的普通学校。如此一来,当“学区房→重点小学中学→名牌大学”这一路径被设置了多个岔路口之后,学区房固有的优质教育资源优势也被稀释,不少家长对于购买学区房就能上某一所小学的期望值有所降低,学区房的炒作也得到有效抑制。

  而后,今年8月,北京市再度发布新的租赁政策,其中明确提到:
  “符合条件的京籍无房家庭租房,其子女可以享受在租房所在区接受义务教育的权利;租住公租房的集体户口,可以落户。”

  这无疑为那些学区房的需求者提供了巨大的想象空间:倘若租房便可以解决孩子的上学问题,那么学区房是否还会像曾经那样抢手呢?

  教育资源均等化是大势所趋
  如果说政策重拳可能只是暂时压住房价,那么教育资源均等化的大势便是长期让学区房价格回归理性的重要动力。

  近年来,北京在教育资源均等化方面做了大量努力,并取得了显著成效。例如,北京部分城乡一体化学校可以跨区招收城区学生,从而改变了过去郊区学生流向城区的单一趋势,实现反向流动。同时,市内不少重点学校也在致力于教育资源的重新配置与整合,例如,实验二小、北京小学等老牌名校均在不同地段建设分校并从本部派遣名师前去任教,而四中、八中等市重点中学也合并了一些普通中学,以推动后者的教育资源共享……
  可以预见的是,随着教育资源均等化改革的进一步推进,重点小学中学变得不再稀缺之时,北京的“学区房”将变得越来越多,其价格只会更为理性。那么对于考虑子女入学的刚需族买房人来说,不妨多了解不同学校针对划片的相关具体执行情况,从而做出理智的选择。

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