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“限售”体现楼市调控政策之精准

http://money.591hx.com 2017年11月06日 10:03:27 金融时报

  十九大报告再次重申,“房子是用来住的、不是用来炒的”。去年以来,围绕“房住不炒”的定位,中央出台了一系列举措,其中,最新的一个动向是“限售”。

  今年国庆前夕,楼市调控再度升级,8个省会城市密集出台调控措施,“限售”成为关键词。比如,石家庄要求新购住房5年内不得上市交易;重庆主城区新购住房须取得不动产权证满两年后才能上市交易;贵阳规定在当地购买新建商品住房3年内不得转让等。与以往更常听到的“限购”相比,“限售”有何新意?笔者认为,它恰恰体现出了调控之精准。

  楼市调控中的“精准”,就是既要遏制不合理购房需求,又要避免误伤合理购房需求,这一直是个难题。多年来,调控往往是在这两个目标之间求平衡,有时甚至出现摇摆——房价快速上涨时,会出现一次次的“史上最严”调控,遏制了房价,但也给刚需带来一定困扰,如有一些先卖后买的改善型需求,常遭遇卖房之后却没有买房资格的尴尬;而当房价低迷时,调控又会有所放松,一些投资投机需求趁虚而入,引发房价新一轮上涨。

  党的十八大以来,房地产调控政策不断趋于成熟,出现了一些微妙变化,其中一个重要体现就是强调精准调控,具体表现在三个方面。

  其一,在调控理念上,明确“房子是用来住的、不是用来炒的”。这一论断旗帜鲜明,通俗易懂,没有任何模糊空间。在这种理念的指引下,调控政策多了坚定和底气,少了顾虑和彷徨,采取一系列措施,对炒房者“亮剑”。

  其二,在调控范围上,改变全国“一刀切”,避免千城一策,强调因地制宜,强化地方政府责任。近几年,中央层面已较少出台统一的调控政策,而是由各城市结合实际出台本地政策。不过,在前些年,因地制宜往往成为一些地方政府悄悄放松调控的借口,如何既能因地制宜又能保证有足够的执行力?如今更强化“集中指导下的民主”。近两年,虽然各地分别出台政策,但往往是在同一时间节点(如国庆前夕)多地同步推出,内容也较为相似,这恐怕不是巧合,而是有着更高层面的“窗口指导”。

  其三,在调控措施上,更精准地遏制“炒”,同时更精准地保护“住”。自从中央经济工作会议明确“房子是用来住的、不是用来炒的”以来,这一论断已成为社会各界共识。然而,现实中,炒房者和刚需相混杂,政策执行者无法对每个家庭的需求进行甄别。“限售”政策则较好地破解了这个难题,抓住了遏制炒房的本源,同时也可防止误伤刚需。

  对于炒家来说,买房本身不是目的,低买高卖、炒作获利才是最终诉求。炒房要想获利,必然要经历买和卖两个环节,切断其中任何一个环节(限购或限售),都可达到遏制炒房的目的。也就是说,遏制炒房,不一定必须禁止“买”,只要让他不能转让而获利即可。与限购相比,“限售”只限制“卖”,对于“住”的需求没有任何影响。那些声称用于自住的多套房购买者,不管是真自住还是假自住,面对“限售”,再没有理由质疑调控的合理性。

  除了能够遏制炒房,“限售”还有利于房屋租赁市场的发展。发展房屋租赁市场是楼市平稳健康发展的重要条件,近来,一些地方也进行了租售同权的探索。不过,这些的前提是要有足够多的人愿意把房子出租。在限购之下,买房尚需资格,富余的、能用于出租的房子就会很有限,而如果放开“买”的一端,收住“卖”的一端,一方面,继续遏制炒房;另一方面,买了多余的房子不能卖,也只能出租,从而使得“限售”政策达到“一石二鸟”的效果。

  “限售”不应是权宜之计,而应纳入房地产调控长效机制。其实,长期以来,在保障房的相关政策中就有类似“限售”的机制,如经济适用房5年内禁止出售等。最近,雄安新区公布建设3条原则,强调绝对不搞土地财政,将在房地产方面进行创新,实行租售并举。相关负责人在解读时提到,来新区工作的人都可租房居住,工作时间长、贡献大的市民可以把房子买下来,但在一定期限内不能卖。显然,这也是“限售”的思路,某种意义上代表了趋势和方向。            


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