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房贷利率升高后 提前还款到底划不划算?

http://money.591hx.com 2017年10月26日 10:44:50 中财网
  小白的一位朋友是个老股民,常年在外打拼攒下不少的钱,前两年在深圳买了一套房,原本可以全款,但想着留有盈余的资金作投资,于是以首付150万,贷款20年,贷款金额350万的方式买下XX小区某套房(等额本息、商业贷款)。

  两年过去,这位朋友在股市里赚了不少钱,心想着自己有闲暇的资金却每月被繁琐的月供约束,好不是滋味,加上今年房贷利率一路攀升,9月份全国首套房平均贷款利率升至5.22%,他给自己算下一笔账,如果房贷利率从基准的4.9%升高到5.22%,每月需要多承担月供近600元,于是提前还款的冲动油然而生。

  从我们的传统观念上说,常年欠别人的钱确实不是滋味,早借早还还可以无债一身轻。

  但是小白认为从财务管理的角度上看,提前还款这笔经济账确实不太划算而且亏大了。

  首先,房贷利率升高后,已购房人的房贷利息不意味着马上增加,主要是看你和银行贷款合同的具体要求。商业银行一般有规定房贷利率上升后,已购房人的利率会在固定的时间内作调整,一般有按月调整、按年调整、贷款满一年后调整等方式。

  以按年调整为例,如果你在今年2月份申请的银行贷款,银行5月份抬高贷款利息,那么最新的利息要到明年1月1日才开始计算。

  再者,提前还款有些银行是要收违约金的,比如2015年如果在中国银行(601988)提前还贷,需要支付还贷部分一个月的利息作为违约金。

  最后,也是最重要的一点,从货币贬值的角度上说,提前还款与否20年后的结果差别非常大。

  为什么这么说呢?
  你向银行借钱后,如果货币贬值,那么缩水的部分是由银行承担的,而你却可以从中获益。

  1、过去20年,中国的GDP(财富)从1996年的71814亿增长到2016年的744127亿,每月的财富增长为0.9789%。

  2、过去20年,中国的M2(货币)从1996年的76095亿增长到2016年的1550100亿,每月的货币增长速度为1.2637%。

  也就是说过去20年你每月财富缩水的幅度为:
  财富缩水率=印钞的速度-财富增长的速度=1.2637%-0.9789%=0.2848%。

  3、按照4.9%的年商业贷款利率,那么每月的利率是4.9%÷12=0.4083%;
  4、实际上扣除缩水的钱后,你每月的贷款利率是0.4083%-0.2848%=0.1235%
  5、换算成年后,每年的房贷利率只有12×0.1235%=1.482%;
  6、我们用1.482%利率计算,你实际的还款年限到底是多少呢?


  可以看出,申请350万贷款,按照4.9%的利率,扣除货币贬值因素,20年后实际需要还的钱只有404.643万,当然你可能会说,我申请的房贷只有350万,现在意味着我要多承担54.643万的利息,不是亏了?

  不,账并不是这么算的,正确的应该是:
  1、提前还款前期已支付的利息银行是不会返还的,以小白上面那位朋友为例,贷款20年,金额350万,利率4.9%,那么他每月月供是2.29万,两年就是54万,也就是说在其他成本不变的情况下,过去两年花在这套房子上的成本已经达到350万+54万=404万。

  这说明了啥?意味着两年后提前还款与继续支付最后的18年房贷成本是一样的吗?其实也并不是,这也就是下面要说的第2点:
  2、即涉及到的货币时间价值,我们假定这位朋友两年后提前还款(一次性)需要付的总金额为360万,那么自己将会少了360万可投资的资金;如果没有提前还款将360万用于投资,那么将会产生收益,这就是货币的时间价值。

  小白的这位朋友喜欢股市,假定将360万的资金投资于稳定性较强的银行股,以5%的股息率,在不计算股市损益的情况下,单纯依赖股息也能产生巨大的收益(350×(1+5%)^18)。

  当然上面的算法默认了前20年和后20年货币缩水的幅度是相等的,未来20年,中国印钞增速应该会放慢,财富缩水的幅度将会收窄,但总体不可能太慢,所以只要通胀保持在较大的幅度,提前还款的损失将会继续存在。

  房贷利率升高虽然会抬高买房人的成本,但相对货币缩水的幅度来说,完全可以抵消,所以无论未来加息与否,提前还款都不划算。

  对个人而言,能申请银行低利率贷款的机会一生只有一次(房贷),且行且珍惜。(小白读财经)

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