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李嘉诚抛售香港地标这只“母鸡”?他到底怎么想的

http://money.591hx.com 2017年10月18日 15:04:09 杠杆游戏

  摘要:未来是否回来?看岁月,也看下一个他眼中的周期何日到来

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  撰文|张银银

  李超人又有重磅消息。被传再售物业资产,欲402亿港元,卖出长实所持有香港中环地标75%的全部权益。

  而买方,据说是以内地石油系统机构为首的财团。若消息属实,此次交易将成为香港商厦最高成交价,而且这一销售价格较2016年传闻的交易价增加了约12.6%。

  据公开资料显示,2013年以来,李嘉诚出售旗下在内地和香港的资产已经超过670亿港元,而在英国投资已经超过300亿英镑。

  如果此次售卖传闻属实,中环中心一笔交易就占到过去4年,其中国所有售出资产价格的60%。不仅如此,中环中心是香港(写字楼)地标之一,交易若达成,难免让人联想。

  1、中环中心若卖出,李嘉诚“跑了”风波必将再起!

  观察李嘉诚先生售出的地产类资产,有一个现象很有趣,卖出的都是(即将)建成的物业。

  在内地,未开发的土地倒手赚钱,叫炒地皮,这在当下是不合时宜的。所以,李超人也好,SOHO中国也好,在内地卖出的,基本都是建成或即将建成的办公/商业物业,而不是直接把多年囤的低价地,高价转手。

  实际上,此前《李嘉诚套现670亿要出走?那是你不知道他内地存了多少地!》(9月20日)一文中,杠杆游戏根据长江实业地产的2017年中报,计算出,截至2017年6月末,李超人仅仅在中国内地土地储备就还高达约1059.1万平米(11400万平方呎)之巨。在香港,其还有土地储备55.7万平米(600万平方呎)。

  为了方便各位杆友核算,杠杆游戏备注一下:1平方米=10.7639平方英尺。

  当然,这个土地储备和动辄数千万、过亿、2亿平米的我国前10大房企没法比。但这个规模可以开发出2000来万平米的房子,是无疑的。这值多少钱,各位杆友可以算算。

  注意,长实的地,基本都集中在我国主要一二线城市的核心区,今天这些地方的房价之高,你懂的。而长实地产这些地基本都是多年前拿的。

  换句话说,如果可以的话,不搞开发,待时机直接高价转手卖地,长实不仅可以让自己更轻资产化,还可以更容易就赚到钱。

  当然,如果真的这样干,不仅是不允许。且李嘉诚“跑了”的“证据”恐怕更昭然若揭。

  有意思的是,高价倒手卖地不可以,廉价卖出土地的却大有人在。不仅包括中小开发商,也有豪门——万达不求赚钱,另有打算,或有隐情?也或许,王老板和李超人,有些考量异曲同工。

  反正在香港,不缺钱,高价、待价而沽,等了一年再次溢价卖出,且卖出的还是香港地标写字楼,要么是真心在做生意,赚个收益,要么总有些其他原因。

  你说呢?无论如何,只要你这么做了,跑路风波必将再次。

  过去20年,香港人均GDP从2.7万美元,增加到4.5万美元左右,和美国差不多,远高于我们。应该说,香港经济成就斐然。

  但是,你会发现,即便有些方面不提,仅从经济角度,香港固化了自己角色,变化很少。或许,这是成熟经济体的规律。但背靠14亿人口的祖国,其实可以更有作为。

  而香港,似乎满足于中介人角色,不仅房价高到吓人,经济没有活力,城市命运也被规划,是不是有些宿命。而内地,起码在高科技、创投领域获得了前所未有的进步。

  所以,大佬卖出香港资产,往往引发风波,大的背景是这座城市经济体的命运,让人着急。

  2、长实地产写字楼等投资物业收益好,占其利润的三分之一,卖出很矛盾

  即便香港命运让人忧虑,但当下,和内地大部分写字楼不同,香港核心写字楼的收益其实是比较高的。

  之前,杠杆游戏就简单分析过长实地产2017年中报。截至2017年6月30日,该公司共收入298.63亿港币,其中未经审核股东应占溢利为144.1亿港币,较去年同期增幅67%。

  特别值得注意的是,长实地产投资物业税后净额为49.3亿港元。主要由中区优质写字楼物业价值上升所致。

  图1.长实地产2017上半年利润情况 图表来源|长实地产2017年中报

  如戴德梁行的报告所显示,2017年第三季度,香港中区写字楼租金继续创下新高,达到每月126.6港元/平方英尺(约为每月1363港元/平方米)。

  这个租金水平,意味着在香港中区(中环、上环及金钟区域)租一个100平方米的写字楼单位,每月平均租金开支需要13.63万港元,这也创下了2008年第三季度以来的新高。

  当然,升幅已较上半年放缓。相反,我国内地的写字楼、商业物业回报情况则普遍不是很理想。

  即便是SOHO中国这样运营写字楼最厉害的,和长实地产比,也显得有些不济。逼得潘石屹、张欣夫妇卖卖卖:

  6月26日,SOHO中国发布消息,将以35.73亿元整售上海虹口SOHO。而更早之前的2016年7月底,该公司将位于上海的SOHO世纪广场,32.97亿元出售给国华人寿保险。

  7月4日,SOHO中国再次宣布,准备出售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目。而这,距SOHO中国出售上海虹口项目仅十天不到。

  算上2014年卖出的SOHO静安、海伦项目、凌空SOHO股权,2015年出售的外滩项目。这3年,SOHO中国已经套现高达200多亿元。

  如果加上北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个待售项目,据说这两个项目怎么也可以卖100亿元。那么,SOHO中国总计套现起码也是300多亿元。

  比谁卖出内地资产,SOHO中国不比万达、长实差。而SOHO中国卖出的毕竟是内地资产,这和李超人此前卖出内地资产一样,或许有相同却不言明的逻辑。

  但香港,毕竟不同。如上所述,香港写字楼租金还这么好,市场的稳定性也更有保障。且香港毕竟是长实的老巢。所以,李嘉诚先生再度被传要卖掉香港中环中心,是真是假?

  如果是真,这或许表明,他真有自己的考虑。其实,写字楼收益再好,在一次性套现几百亿面前,也是要忍受诱惑的。毕竟,留着经营,几百亿得多久才能到手?

  而溢价卖出,则可以减少不确定性。落袋为安,未来可以观望。

  3、今日落袋为安“跑了”,不代表以后不回来

  生意总是这样,买和卖,所谓做买卖。如上文所述,李嘉诚先生在内地也好,香港也好,实际资产还很大,总量还是数千亿级。

  今天卖出的都是可以溢价的,这是聪明的抉择。留下的,即便有不确定性,但成本毕竟极低,暂时也不适合卖。

  而每个时代总有属于那个时代的巨富。李老板、王老板们的黄昏,也是新贵崛起的破晓黎明。高价卖、不亏卖是一种自我保护。

  最近,杠杆游戏看到茅台股价越来越高,卖得越来越贵,会玩、懂郑智,酒是用来喝的,不是拿来炒的。毕竟,茅台是国酒,还是国有。

  和茅台比起来,香港、内地地产的隐忧都是可见的。或许,还有其他忧虑。其实酒喝多了,也危险。

  今天,李超人已经到了这个年龄。今生少留遗憾,不再去赌,落袋为安,可以理解。

  未来是否回来?看岁月,也看下一个他眼中的周期何日到来。

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