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未来5年房子真的是用来住的 房地产税也会来

http://money.591hx.com 2017年10月17日 09:10:25 中财网
  刚过完国庆长假,楼市马上又成为大家关注的焦点(似乎也从来都是热点),我们先来看几条重要的新闻。

  1、黄金周多地楼市成交惨淡,相比去年同期平均跌幅近8成,北京楼市更是迎来8年来最惨淡黄金周。

  2、今年9月末,重庆、南昌、长沙等城市加入限售阵营,目前全国执行房地产限售政策的城市已扩大到50个。

  3、深圳龙华民治街道将在11月出售一宗二类居住用地,首次要求开发商自持,不得分户登记,不得转让,规定年限为70年。这是深圳首次采用住房全年期只租不售的办法。

  以上三条新闻,我们直观解读的话,就是告诉我们楼市成交量很惨淡、楼市调控在继续升级(比如限售范围扩展)、开发商拿地盖房子后只能出租不能卖。

  然后呢?然后还能说明什么?现在还能不能买房子?房价是跌还是涨呢?房地产税会不会出台呢?

  我们先不用急着去寻找答案,我们先来看看楼市演变的逻辑。

  01楼市的演变逻辑


  关于楼市的分析,我一直是这样判断去年开始的市场逻辑和政策方向:
  推高房价有节奏地升级楼市调控推高房价去库存继续有节奏地升级楼市调控推高房价去库存…(循环)…出台更严厉的调控政策锁定楼市资金一线楼市率先冰封伴有少量交易强二线跟着冰封三四五线城市跟着冰封房地产税&公租房廉租房等遗产税。

  所以,我个人看到国庆之后各地出台的那些看似又严厉了许多的楼市调控政策一点都不觉得惊讶,对楼市惨淡的成交量也不惊讶,对于深圳准备让房地产商自持房子70年不能卖只能租也不觉得奇怪。

  我为什么对楼市是这样的逻辑推断?

  事实上,我在今年4月4日写了一篇文章《雄安新区成立,玩了30年的楼市规则走向终结!》就提到了未来的楼市情况,截个图给大家看看:



  之所以是这样的判断,是因为我对楼市最终走向是这样的观点:
  政府原有的土地财政难以为继之后,必须开拓新的税源才能维持庞大的国家机器的运作。

  而楼市增量市场无法继续开拓之后,国家将会把目光转向存量市场,而存量市场最好的收税方式将是发展租房市场来收税,并且紧跟房地产税,更长远的还会出台遗产税。

  02为什么房子是新的税源?


  至于发展租房市场,是一举两得的事情。

  首先大部分民众买不起房子,但让普通人有个地方住这是维持社会稳定的最基本因素,这是解决民生问题也是政治稳定需要。

  所以,我们这两年看到国家出台了关于出租房租赁期有关的法律法规,志在保护租房者。

  其次,租房市场其实是一个“蓝海”,毕竟长期以来国家都是在发展增量市场但在规范“租房市场”这个问题上并没有太大发力。

  所以,我们也看到了国家开始在筹建租房方面的大数据平台,这是为未来向房东征收房租所得税做准备。

  至于房地产税,则是大招了。

  我们先来分析房地产税征收之前的技术准备。这个技术准备有几个方面:冻结楼市、信息联网和征收办法。

  首先界定明确的征收对象,那就是房子,这个房子必须在市场稳定的前提下才能实行征税。

  大家试想一下,如果房子处于一种大家抛售的状态,而且又听说要征税,有几个人愿意买房子?

  因此,征收房地产税之前必须牢牢冻结楼市,让楼市处于“无量”交易或者“地量”交易的状态。

  但是不能马上让楼市冻结住了,因为很多地方财政比较寒酸,去库存的任务也没完成,必须得让地方去库存的目标完成才行,毕竟房地产背后其实更需要保护的是地方政府和银行。

  那如何完成去库存的目标呢?答案就是“涨价去库存”,这种方式在我们这片土地才能行得通。

  因为中国人对房子从来是看涨不看跌,在心理预期、资产荒和对房子固有观念的作用下,房子成为国人资金去处的首选,“涨价去库存”很有效果。

  现在一线以及强二线已经比较好地完成了去库存,三四五线城市正在进行中,我预判三四五线城市在明年就应该处理得差不多。

  除非到时地方财政又陷入冰点,要不然全国房价在明年底会进入新的高位横盘阶段。

  这就是为什么我们看到楼市调控政策各地出台地时间点不一样,政策的严厉程度也不一样,因为各地去库存的程度不一样。

  到了去库存完成差不多了,那就再以限制房价过快上涨的名义,出台更严厉的调控政策,比如限售。

  这样,等全国楼市都几乎处于“冻结”状态了,就可以统一盘棋,开始为征收房地税做准备。

  另外两点就是信息联网和征收办法。

  其中信息联网这件事,按计划2017年年底全国不动产就可以联网了,不出意外我认为现在就已经联网了 (了解这方面的粉丝可以留言提供点信息核实一下)。

  昨天我看到一条新闻,是国土资源部启动的三项工作,其中一项是不动产统一登记资料移交,到时所有存量房的信息了如指掌,你以为这些信息是拿来干嘛的?呵呵。

  唯一有争议或者看起来让人觉得征收房地产税难的地方就是征收办法了。有人认为征收房地税会导致社会不稳定。

  那如果是以“公平”的名义来“均贫富”呢?

  现在贫富分化那么严重,相当部分人的财富是在这些年的楼市泡沫中积累的。难道就允许你赚钱,你自己就不能纳税了?

  如果房地税动的奶酪是富人阶级,政府以此平复社会情绪,以我对这个国家国民性的理解,多少屌丝不会拍手称赞?

  再说了,全国那么多房子,哪怕只对10%的房子征收,就以1%~2%的年税率来收,收入都比原来卖地还要高,政府干嘛不干这种事?

  这种看起来有立场、公平还能为政府源源不断创造收入,还能节省土地资源的方式为什么不干?

  现在很多地方开始收紧土地拍卖,就是因为未来货币发行的锚盯紧的不是美元,可能是土地了,有了土地这个锚,通过这个锚来支撑房源,用房源来支撑税收,这是新的模式!

  这个房源哪里来呢?那就是存量房以及政府大量筹建的公租房廉租房,未来还有一部分来自那些因为资金链断裂而断供被银行回收房子的人,比如炒房客以及手上握有多套房的人。

  至于遗产税这件事,那是考虑到轮回的事情了。因为时间更远,在此不做分析。

  03该用什么姿态面对房子?


  上面分析的结论,无外乎房子是用来住的,不是用来炒的,你想炒也炒不来了现在。那作为普通老百姓(603883)应该怎么办,应该用什么姿态面对房子?

  在此我再说一下我的观点:
  1、房子真的是用来住的,不是用来炒的。

  这个目标在5年内就可以实现,快的话3年来就可以看到了,事实上现在很多地方已经被冻结了,你连交易都难,你还谈什么交易价?谈什么炒房子?

  2、投资也好,投机也罢,都洗洗睡了。

  时代变了,为什么变以及怎么变的,上面我分析了,所以大家不要再想着房子能够让你发家致富。

  3、你不需要关心房子的价格是跌还是涨,因为这都没意义了。

  如果限制交易,你买卖都无法进行,你看到市场上挂上某套房子均价多少多少,有意义吗?没意义。

  有人说可以在黑市交易,你以为这是普通商品啊,这是房子啊,多少人一辈子的积蓄都在里面了!

  4、摆正一个观念,房子已经是不动产了,去年开始,连“房产证”的名字都变为“不动产权证”了。

  5、如果你还想买房子,刚需的看你实际的购买力,不要高负债了,我今年来一直在强调这个事情。那些改善型的,也看自己的购买力,这个只有你自己知道。炒房的?嗯,好走不送。

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