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想买房的都得看看!地产股的决绝 背后不简单

http://money.591hx.com 2017年09月22日 09:13:25 东方财富网

  最近的房地产市场有点令人看不懂了,调控措施连连出台,但地产股却节节攀升。

  综合主流观点看,地产股近期在A股爆发,主要逻辑聚焦在业绩超预期引发的估值修复和板块轮动,但这无法很好的解释内房股在港股连续大半年的暴涨。

  对此有业内人士表示,背后更需要看到市场对于房地产估值判断逻辑上的变化。

  地产股估值逻辑生变

  对于地产股在港股市场的崛起,正是源于地产股估值逻辑生变这一变化。

  有专业观点指出,市场对于供给端和需求端加杠杆的看法正在发生改变。

  首先来看供给端,新城控股高级副总裁欧阳捷表示,不同于香港传统房企,在港上市的内房股、A股上市房企往往通过高杠杆、高周转率来提升投资回报率。

  市场一度认为,这些企业动辄百分之七八十的负债率风险太大,即使业绩不错也没有办法给出高估值。

  欧阳捷指出,“后来,市场逐渐发现,要触发高负债房企的潜在风险,需要房价至少回调20%,目前业内测算,这种可能性并不大。既然风险大概率消除,估值也就可以给得更高。”

  在欧阳捷看来,内房股龙头公司的业绩大涨,令市场资金意识到高杠杆运转也是一种“优势”,这样可以让企业跑得更快,业绩更好。

  而对于需求端的“泡沫”,也并没有想象中那么可怕。

  富兰克林不动产投资团队董事总经理雷蒙德·雅各布斯(Raymond J.Jacobs)指出,“实际上你会发现房地产泡沫都是等到破了以后才会被称之为泡沫,在此之前则均是一片繁荣的景象。”

  “正是基于这个原因,不能说中国房地产是否已经存在严重的泡沫,但我可以告诉投资者,中国政府目前已经在尽一切可能全力防止这个泡沫破裂,具体的措施包括限购、限贷等。”

  雅各布斯表示,有不少投资者把中国当前的楼市与日本上世纪90年时的情景相比较,因而非常担忧,但雅各布斯其实更加关注的是二者的不同点。

  首先,中国政府对于经济、行业、产业的“掌控力”都要更强,这点与当年的日本就不太一样,日本政府对于经济的“掌控力”并没有那么强。

  其次,当年最终造成日本房产泡沫破裂的一大根本原因即贷款规模过大,中国目前应该也没有那么严重。当年日本投资者运用巨大幅度的贷款,不仅在国内投资房地产,还到全球买下各类不动产,而目前中国在楼市投资上运用贷款的比例不及当年的日本,因此风险也就相对较小。

  业绩爆发好戏还在后头

  而由于房地产行业特有的结算的滞后性,由于前期调控带来的的利空预期,有被逐步证伪的趋势。

  有机构分析观点指出,2016年年末及今年年初市场最为火热时的销售合约将集中在2017年下半年结算。

  结合一、二线城市价格维持高位,而三、四线城市价格快速上升的现状,下半年龙头房企结算项目的毛利将更高,净利润也会迎来更大的增幅。

  中航证券表示,“随着地价的上涨以及信贷的收紧,可能市场对房地产企业的成长性与盈利能力心存顾虑。”

  “但是我们认为,面对地价的上涨,由于房地产企业开发资金约55%来自于房企销售所得(定金、预收款、个人按揭贷款及企业自有资金),龙头房企目前的优异业绩将是其以后发展的充足保障。”

  花旗更是表示,由于地产今年前八个月销售及投资表现强劲,相信全年销售表现将好过预期。预计内房行业2017至2019年将处于“超级盈利周期”,加上去杠杆、销量增长动力强劲,以及估值吸引,重申对内房股正面看法。

  调控或进一步加码

  而房地产销售的火爆,也引发了调控加码的预期。

  根据国家统计局发布的2017年1至8月全国房地产开发投资和销售情况显示,房地产业去库存进度加快。

  8月末,商品房待售面积同比下降12%,降幅比上月末扩大1个百分点,楼市库存创下2015年1月以来的新低,仅略高于2014年末商品房6.2亿平方米的待售面积。

  而从统计局最新公布的数据看,房价上涨速度虽然继续放缓,但无论同比、还是环比角度看,70个大中城市中,房价上涨的城市仍多于下跌的。

  数据显示,8月70个大中城市新建商品住宅价格中,环比上涨的城市为46个,持平的6个,下跌的18个;同比上涨的68个,同比下跌的2个。

  而在地产行业量价齐升的大背景下,从9月份以来,新一轮的调控措施频频出台。

  近日北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率,调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%成为主流的现象。

  人民银行营业管理部19日傍晚表示,房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下,根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为,符合政策要求和导向,对此人民银行营业管理部积极支持。

  而除北京以外,近期上海、深圳、南京等地区商业银行陆续提高首套房贷利率水平,首套房贷利率水平较基准利率上浮5%-10%已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象。

  中原地产首席分析师张大伟认为,“按照首套房利率1.1倍来看,购房贷款的成本继续上升,首套房每百万房贷25年月供历史上首次突破6000。”

  张大伟指出,“调控政策是抑制投资与投机,但银行针对刚需提高利率是在抑制刚需。按照北京上海的刚需房价,贷款25年的刚需从过去的8.5折优惠利率到现在的基准甚至上浮,房价即使降低8%左右,对于刚需来说利率的上涨也抵消了房价下跌的影响。”

  易居中国严跃进也表示,贷款政策调整是大趋势,后续会有更多银行加入到调整的行列中来。

  同策咨询研究部总监张宏伟指出,按照每次新政时效性6~8个月的经验判断,2017年3月多地楼市调控加码后, 9~10月极有可能是下一轮楼市调控政策密集出台的时间窗口期。

  张宏伟认为, 6~8个月后调控政策的时效性逐步降低,需要加强版的楼市调控措施为楼市降温,巩固楼市调控的阶段性成果。


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