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一位美国中产眼中“中国式炒房” 就是扯淡

http://money.591hx.com 2017年06月16日 10:06:11 中财网
  早在数年前,房产就已经改头换面,成为人人垂涎的金融投资品。即便是刚需买房,很多人第一时间评估的还是这套房子的投资价值而非居住价值。

  尽管高层一再喊话要回归房子的居住属性,但因为房子的天然货币蓄水池属性,让我们很难真正地将房子的居住属性和投资属性剥离地干干净净。

  放眼海外,让我们来看看大洋彼岸的美国人,对于买房又是如何看待的。

  Jason一家在美国是典型的中产阶级。他今年46岁,任职于硅谷一家IT公司,年薪25万美元(约合人民币170万).Jason的妻子是一名美容顾问,年薪在15万左右(约合人民币102万).Jason夫妇共养育了一名可爱的女儿Amy,今年15岁,正值花季。2+1的家庭结构,外加丰厚的年薪收入,可以看出来Jason一家非常幸福。

  与此同时,Jason对于买房投资也颇有心得。

  如何看待买房投资这件事?

  Jason认为房产的杠杆率决定了它的投资回报率。买房是一项可以用小额投资获得丰厚回报的投资。

  举个例子来说,同样的10万美元,如果拿来买股票,通常需要实际投入10万美元。

  但如果拿来买房子,一套价值10万美元的房子,通常只需要付2万美元的首付,就可以买下一整套房产。接下来只要等投资增值到10万美元。

  假设过了一段时间,扣除销售成本等因素后,10万美元的房产增值了10%,这套房产售价为11万美元。再来看投资回报率,如果我们把1万元的利润和当初付出的2万美元相比,投资回报率达到惊人的50%!

  但实际上,很多购房者根本就没有付足20%的首付款,这个回报率还有上升的空间。

  如果首付款比例进一步降低至10%,那么在1万元利润不变的情况下,购房者的回报率是100%!回报率惊人的高!

  Jason认为,正是房地产的超高回报率,令许多投资者陷入单纯追逐利益的迷局中,从而忽视了真正存在风险,这一点需要他保持冷静的头脑。

  暴利面前,买房并不是致富捷径
  Jason认为理性购买美国房地产至少要把握住以下几个关键点:
  房地产是一项长期投资而不是致富的捷径;
  买房者应该至少将房产保留5年后再出售,这样可以保证有所回报;
  所有的购买行为,都需要建立在力所能及的基础上;
  选择认为最佳的地产去投资,而不是买第一个碰到的。

  他认为这样做的好处是少犯或者不犯错误,规划出一个有潜力的长期投资计划。

  另外,在美国买房还需要挑选一个经验丰富的地产经纪人来帮忙出主意,当然,前提是这位房产经纪人已经为自己量身定制了房产方面的投资安排,Jason强调,这一点很重要。

  另外,购房之后还需要选择一家口碑好的物业管理公司帮忙打理,来妥善维护拥有房产之后的体面生活。

  从Jason的这番话我们可以看出来,美国中产对于房产投资和中国中产相比并非完全一致。

  就比如从投资回报率来看,我们所认为的投资回报率并不能仅仅以首付的出资额与增值部分直接拿来比较得出。

  如果一套100万人民币的房子,首付30万,70万贷款,如果2年之内房子增值至110万,按照美国中产的说法,投资回报率超过30%。但在中国还要扣除每月4.9%的商贷利息成本,实际上美国人的算法在中国需要大打折扣。

  据嘉丰瑞德小编所知,美国的房产贷款利率也并不接近于0,大概在2.6%,是个比较低的水平。小编认为,美国人在评估投资回报率时可以忽略掉房贷成本,一方面是因为利率偏低,另一方面应该是美元比较值钱,一旦房产升值,回报率也是非常惊人的。

  但总体而言,在高收入的美国,尽管只要把握好资金和时间杠杆炒房就能收获高额甚至超额回报,美国人还是不愿炒房,因为他们通过勤劳的工作就足够获得一份可观的财富。

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