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美国房产投资:中国人在美国首次买房置业攻略

http://money.591hx.com 2017年04月12日 09:32:36 房天下

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  由于房市蓬勃发展、贷款利率低廉,在过去20年,美国房屋拥有率呈逐步上升趋势。近年来,海外(特别是亚洲)热钱的流入更是加剧了这一势头。因此,首次置 业者越发需要在购房之前,了解清楚置业程序、相关法规和贷款情况等一系列问题。下文是由美亚置业为大家准备的有关国人首次在美国买房置业必须了解的基本常 识。

  房屋拥有权的种类:

  美国有三种拥有不同产权类别的房屋可供选择:房子(house);共有公寓(condominiums);合作公寓(cooperatives)。三种房 产各有利弊。购买房子和共有公寓的业主是房屋的真正主人,且有地契为证。购买合作公寓的屋主拥有的则不是房屋本身,而是合作公寓公司的股份,以及股份所带 来的居住权,但通常所支付的费用也相对较低。

  房子是美国最容易理解也最普遍的地产类别。房子业主购买的是房子本身、房子所在的土地以及房子土地上附带的一切物体。因此,业主需要交纳房产税(real estate tax),且需承担一切维修费用。

  共有公寓给予房屋购买人公寓产权,以及类似走廊和电梯等大楼公共区域的产权。公寓大楼通常归地产公司所有,设有居民管理委员会,其作用是掌管公共区域,并 支付包括大楼前台和保安等员工的工资。购房者每月需向公寓委员会交纳公共管理费,同时需要自己向政府上缴房产税。

  同共有公寓一样,合作公寓的大楼本身也由地产公司所有。但是,购屋者拥有的并不是居住单位的产权,而是地产公司的股份。只要股份还在,购屋者便可以合法的 在自己的公寓里居住。购屋者也需每月上缴一定份额的公共管理费以享受公共区域,而房产税和维修费等也由大楼所有人共同承担。购买合作公寓的缺点是,公寓公 司和管委会拥有很大权利,购屋者在买到房屋前需要管委会进行批复。

  产权归属:

  美国地产的产权通常有三种归属方式:产权合有制(joint tenancy with right of survivorship);产权共有制(tenancy in common);夫妻房产整体制(tenancy by the entirety)。

  在产权合有制下,所有业主平均享有相同份额的房屋所有、处置和使用权。如一方死亡,产权则全部归属在剩下的业主名下。

  夫妻房产整体制与产权合有制类似,但只适用于已婚夫妇。因此,夫妻一方死亡,另一方便可拥有所有产权。

  而产权共有制则对每个业主的房屋拥有比例有明确规定。如果其中一名业主死亡,他(她)那一部分的产权可以由儿女或遗嘱指定人士继承。除非死亡业主规定了其他业主为继承人,否则剩下的业主无法取得死亡业主的那部分产权。

  哪里买房:

  目前,可以帮助人们寻找房源的方法数不胜数,但最有用的方法仍然是通过房地产经纪人。这些经纪人通常对房产和社区了如指掌,且有在网上搜索不到的信息。

  卖方经纪人的职责,是在房屋售卖中代表卖方,确保房屋被得到最好的宣传,且被卖到最高的价格。而买房经纪人的职责是倾听购屋者希望满足的房屋条件,并尽力找到最能满足这些条件的房源。

  美亚置业集团从事海外房产投资30年,拥有国际化队伍,海量优质房源,作为买房经纪人,美亚置业可确保向客户推荐最合适的房产项目。

  签订购房合同之前:

  在提出房屋价格或签订购房合同之前,房屋的买房必须认定自己是否需要贷款,如果需要,贷款金额将是多少。这会影响到房屋的价格。通常,纯现金交易比分期付 款对卖方更加诱人,但如果贷款申请人能从贷款机构那里得到预先批准书( pre-approval letter),也能大大提高卖方的售房意愿。

  购房者一旦相中一套房源,且给出预期购买价格,经纪人就会传达给卖方,并与对方一同起草购房合同。购房合同通常采取书面形式。虽然有些州允许房产经纪人起草文件,共同处理卖方与买方的利益。但绝大多数的交易双方都希望通过自己的律师来处理此事。

  在最终决定购置地产前(特别是地产种类为房子时),很多买方喜欢雇用工程师对房屋进行检查。这些工程师会帮助买方鉴定房屋的整体结构、房顶、下水道、电力 和供暖系统等是否完好。买方有时也会检查房中是否有白蚁出没。最后,双方会再根据房屋检查的结果,协商交易的具体细节。


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