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马光远:这是真正影响房价未来走势的"王炸"

http://money.591hx.com 2017年04月10日 09:59:17 中财网
  越来越多的迹象表明,这次房地产调控,除了“限购限贷限离限卖”这些短期的降温措施,管理层开始回应外界的呼声,在增加供应等供给侧加力。

  4月6日,住建部和国土资源部联合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,《通知》明确规定,合理安排住宅用地供应,对住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模,去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。《通知》要求各地根据库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

  4月7日,北京市就在房地产市场扔下了一颗颇具震撼力的“王炸”:根据北京市政府7日批准的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,计划今后五年北京供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求。其中,2017年北京计划供应住宅用地1200公顷,保障30万套住房建设需求。包括产权类住房25万套,租赁住房5万套。这个数字,比今年2月份公布的2017年的住宅供地计划610公顷真正翻了一番。

  为什么说这是“王炸”?
  因为土地供应短缺是北京房价2016年暴涨,2017年一季度罔顾严厉调控持续高烧不退的根本原因。

  在土地供应,特别是住宅土地供应上,北京过去过年欠账太多。以商品房住宅用地为例,过去五年,不仅计划供应数不断调减,计划的完成更是不尽如人意。

  除了2014年完成计划外,其他年份计划完成率维持在50%左右,2016年更是只完成了103公顷,不到计划的15%。据北京市国土局的公开数据显示,2016年北京土地市场共实现44宗地块成交,同比减少66宗地,并创造了2004年北京土地市场全面实施“招拍挂”以来的最低点;44宗土地建设用地面积合计464.88万平方米,跌至10年来的低谷;此外,44宗土地出让金合计852.51亿元,刷新了4年来的新低。其中住宅类用地2016年仅实现成交15宗,远远低于历年平均出让56宗住宅用地的水平。

  同时,北京市2月份公布的2017年用地计划,计划数又比2016年的计划数少了一半,导致房地产市场出现了持续的恐慌。

  关于包括北京在内的一些大城市在土地供应上玩饥饿营销导致的房价暴涨的问题,我在过去多篇文章中一再分析。比如,同样是一线城市,上海2016年上海共推出土地203宗,规划建筑面积1650.28万方,同比下降15.1%,供应量处于近6年最低。全年推出宅地91宗,752.78万方,同比下降42.1%,其中商品住宅用地供应为414.92万方,同比下降29.8%,已经连续三年下滑。

  按照房价的基本逻辑,货币政策、经济周期、城镇化进程以及土地供应政策都可能影响对房价的预期。过去很多人将房价的高涨归结于货币政策,这其实是一个很大的误区。

  价格本质上是一种预期,而导致预期变化的根本原因仍然是供求的基本面。为什么在同样货币供应的情况下,一线城市和热点城市的房价暴涨,而三四线的基本没动,根本原因在于供求的基本面不同.
  包括一线城市在内的热点城市,面对旺盛的需求和增加的人口,如果不同时增加土地供应,一定会出现住房供应短缺的预期,而这种预期如果又其他叠加因素,比如,货币放水,房地产政策的刺激等,一定会出现惊人的反弹。这不仅在中国如此,在其他国家也是如此。

  众所周知,中国的土地供应,一级市场属于完全的寡头垄断,只有一个供应方。这种基本的交易制度基本等于一定会出现人为的短缺。

  我在之前的文章中也特别提到,在中国,土地稀缺不假,但出现住宅用地短缺纯属人祸。在笔者看来,土地供应短缺的根本原因土地真的稀少,而基本是人为设置的不合理的土地制度导致的结果:
  其一,地方政府对土地一级市场的垄断。在70年的土地使用期限下,为了追求土地价值的最大化,不但采用了可能产生高价的土地“招拍卖”制度,而且人为控制卖地的时间,控制土地供应的规模,土地的供应并没有随着建设用地而相应增加,反而为了拍出高价而肆意调控拍卖土地的时间。

  笔者在之前的文章中写过,由于土地一级市场完全控制在地方政府手中,地方政府决定什么时候出让土地,出让多少土地,出让哪一块土地,都是政府说了算。

  其二,土地资源浪费严重。一方面是人均土地面积低于全球平均水平,另一方面,在土地使用上,违背基本国情。开发商为了收益最大化,尽可能的开发别墅或者大户型的高档住宅。但高档别墅,大户型的住宅意味着单位土地能够满足居住的人口非常之少。

  三,各种人为制造出来的不同土地的类别,更进一步造成土地的短缺。看看北京占着大片土地的很多单位,看看各地不断新划出的开发区,以及大学城。这些工业及商业用地因为非常便宜,地方政府在规划的时候尽量多规划,导致了土地的更加紧张,从而挤压了住宅用地的空间。

  特别是越到大城市,这种人为短缺的情况会更为严重。因此,要改变人们对房价的预期,根本办法是增加供应,而增加供应的唯一办法就是增加住宅的土地供应,平衡供需。这是经济学的基本常识。也就是说,我们现在只是在讲一个常识而已。

  回到北京5年内6000公顷住宅用地,150万套住房对市场的影响上来。为什么说这个举动对北京房价的影响之大,不容忽视:
  一是每年30万套的供应,即使除去保障房的部分,供应量仍然巨大。按照北京市的规划,今后五年北京住房建设安排的150万套住房,包括产权类住房100万套,租赁住房50万套。新建住房中产权类约占70%,租赁类约占30%。产权类住房中,商品住房约占70%。这意味着未来五年北京市每年商品房的供应数为14万套,而08年以来,北京市每年商品房的成交数最高没有超过14万套的:其中,2009年,12.3万套,2010年,11.1万套,2011年,9.1万套,2012年,12.3万套,2013年北京新建商品房成交量为11.9万套,2014年,4.6万套,2015年,10.3万套,2016年,12.5万套。这意味着什么,如果按照计划供应,房子基本够了!

  二是这次北京市的供地计划,除了大幅度增加住宅用地的供应,特别是,除了国有建设用地,还有1000公顷的集体建设用地入市。等于引入了竞争机制,这是一个很大的亮点,也是集体土地未来成为土地市场重要的增量的一个重大突破。

  第三,调整土地供应,通过增加供应抑制房价的,不会是北京一家,根据笔者的估算,起码应该有30家以上的城市都存在严重的供应不足的问题,相信都会在短期内出台新的供地计划。

  当然,我也看到质疑,说不仅要看“计划”,更要看最后完成多少。这个问题的确很关键,毕竟过去五年北京市的土地供应计划完成的的确惨不忍睹,但我相信,起码2017年的供应应该是有保障的,未来几年怎么样,的确要看房地产市场的变化。我在这里表达的,主要是对通过土地供应抑制房价的认可。还是那句话,房价的逻辑在改变,房地产已经变天。(.光.远.看.经.济.)

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