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房价危险信号来了!中国房奴或遭"屠杀"

http://money.591hx.com 2017年03月20日 10:48:03 樱桃小房子

  日本专家惊叹:中国一线城市房价已超过泡沫年代的东京!

  在国务院发展研究中心主办的“中国发展高层论坛2017”上,野村控股株式会社会长古贺信行对中国的楼市发表了自己的看法。

  他表示,北京、上海、深圳的房价高达了家庭收入的20倍以上,这个水平已经超过了八十年代末地产泡沫时代的东京了。中国房价上涨的根本原因在于是地价的上涨。

  为了解决这些问题,他认为中国政府需要执行以下五项政策:

  第一,要赋予农民对土地的所有权,如果农民可以直接进行土地交易,那么土地的供给就会增加,土地的价格就会随之下降。

  第二,取消耕地红线的政策,即便耕地减少了,粮食的自给率仍然可以通过耕地集约化提高农业生产率来得以维持的。

  第三,要稳定地方政府的财源,要找到新的财政收入来源,来替代国有土地使用权出让收入。

  第四,要大量发展房屋租赁市场,来建大量的公租房,提供给中低收入者。

  第五,应该进一步分散人口,把基础设施建设向周边小一点的城市分散,这样就能控制房价上涨。

  刚刚,危险信号来了!

  作者:樱桃

  无人看空楼市!

  调控接二连三,仍无人看空房价....

  这两天,一下就有北京、广州、郑州、石家庄、长沙密集般的出台了调控政策。

  结果就是多空双方再次激烈交锋,一个500人的群里,以我为代表的空军屈指可数,被多军围攻到想哭。

  我实在是不想看着他们往火坑里跳,急的我青筋直爆,憋了一肚子气,还心胸狭窄的让一个人退群,怕他误导别人。

  “现在最危险的是什么?”虽然调控了,但几乎无人看空,老百姓(603883)现在对房地产追捧的疯狂,已经恰似股市4800点的狂热,当时还喊一万点不是梦,没人想到已是大跌的前夜。

  上帝欲使其灭亡,必先使其疯狂。

  多军一致认为,政府不会让房价跌,过去调控了那么多年,错过了一次又一次的机会,刚需等不起,还是随时买最好,这也是专家们的建议,因为不管涨跌,都不需要背负骂名。

  樱桃不以为然,现在已经调控了,对改善需求和炒房客去杠杆,货币也在收紧,房价肯定多少都有下调的空间,刚需既然错过了,还在乎这一时半会干嘛呢,同样的钱,你现在只能买一房,明后年能买两房,何苦为难自己蜗居一隅。

  你们接盘亏了钱,又不是我的,在意干嘛呢,没有人明白我的用心良苦。

  很多人观望了几个月看到房价没跌,等不及又立刻上车。我反复强调,今年调控,市场不会立刻下滑,因为目前银行贷款还没有明显收紧,市场对房价上涨预期还是很大,而且开发商这两年大赚特赚,资金流很充裕,不会急于降价回笼资金,需要时间累积。

  但可以肯定的是,现在一二线城市的房价已是强弩之末,上升空间极为有限,否则还会继续调控,三四线还在鼓励去库存是例外,房价还会涨,自住可以买,投资不建议,谁买谁知道,投资等于被套。

  价格开始松动,预计要到下半年和明年开始,因为一二线目前的供应量确实不足,只有先抑制需求,等供需达到平衡后,价格才会有所松动。

  真正危险扛不住的时候,要等美国连续加息到七八次以上,2015年以来加了3次,今年预计还有2次,明年4次,中国将跟随被动加息,提高市场利率,这势必增加购房者的负担。

  但所有人都忽视了这最关键的外部环境,以为中国只需启动印钞机就可以,中央都说了,要抑制资产泡沫防风险,这就意味着印钞机现在不能用了,否则汇率一泻千里,房地产很快就会崩盘。

  今天(3月19日),中央政治局常委、国务院副总理张高丽在中国发展高层论坛上就说了,妥善处理房地产泡沫,确保不发生系统性金融风险,这是中央第一次有领导明确说房地产有泡沫了,这个信号值得引起大家高度重视。

  让调控高潮来的更猛烈些吧。

  今天我想写下多军看多,以及空军看空的理由。

  看多理由

  1、货币太多没地方去,实体经济低迷,钱只会流进房地产。

  2、通胀预期加强,害怕钱被洗劫,买房子才能保值增值。

  3、经历这么多次调控,房价越调越高,不敢再相信调控了。

  4、稍微有点权利的公务员,哪个没几套房子?会随便允许它跌吗?触动利益,比触动灵魂都难。只要下跌,政府百分百救市。

  5、现在房源少了,供不应求。

  6、现在土地卖的都比房价贵,怎么跌?任志强说了,调控无效,房价还要涨,过去十年证明任志强每次说的都是对的。

  7、房价是政府说了算,不是市场说了算,政府依赖土地财政,GDP依赖房地产,政府实际上不想让房价跌,不能接受房价崩盘。

  8、不限购,增加土地供给,并且要求拿地的开发时间上市时间,并且把多长时间内会有多少房子上市流通把这些数据放出来让老百姓自己决定,市场就稳定了,现在倒好,中心区不让买,逼人去郊区允许郊区涨,要求市区稳定,怎么会跌?

  9、看空了多年,一直踏空,这次再不上车,就永远买不起了,北京调控了,二手房价格还在上涨,调控没有用。

  10、中国城市化进程尚未结束,人口源源不断进城接盘,长期看涨。

  看空理由

  1、央行的M2,有四分之三是来源于外汇储备,央行相当于美联储的影子银行,美国进入加息周期,中国本来需要降准降息,但为了保汇率,中国也将被动加息,提高贷款利率,购房成本,每次楼市大跌,都是由于持续加息引发。

  2、十年一次金融危机来临,中国经济低迷,实体企业不赚钱,工资不涨,房价猛涨,刚需无力接盘。

  3、任何政治手段,也无法战胜经济规律。随着外储流失,央行要注销相应的人民币,那市场流动性就不足。M2扩张已经到达顶峰,政府忽悠老百姓接盘,就是要让钱变成砖头,消灭多余的人民币,否则国内资产泡沫过大,资金流出压力过大,最后大量抛盘无人接手,楼市泡沫随即破灭。

  4、本轮房价上涨,主要是改善型需求加大贷款规模,投资客跟风炒作放大金融杠杆,首次刚需已经难以接盘。

  5、房产税过几年肯定会出台,将替代土地财政,政府财税来源问题解决,没有动力拉升房价。

  樱桃总结:

  多空双方听起来都挺有道理,长期看,中国城市化进程确实没有结束,房地产还有发展空间,目前是54%,每年增加1个百分点,到达70%以上,也还有15年左右时间。

  但短期(两三年内),多军更站不住脚。

  第一,在加息周期里,房子并不能保值,可以参照07年08年,央行多次加息后,月供压力剧增,投资客难以承受必定抛盘,想想这轮有多少投资客吧,占比达到三四成,很多改善型,同时也是投资。

  第二,长期看房价越调越涨,不代表短期不跌,政府目的很明确,短期为了保汇率,必定要挤楼市泡沫,价格必须回调,一定要把握政府当前的主要目标。

  第三,土地供应量今年肯定会跟上,虽然入市需要一两年后,但供给预期在改变,随着需求被压抑,供给量增加,供需逐渐达到平衡后,价格平稳,需求又会开始观望,然后供过于求,价格开跌。比如深圳调控一年来,库存又上升到了11个多月。

  第四,如未来房价大跌或者经济持续低迷,政府确实可能再次救市,但前提是跌了,调控周期也有三五年,这期间有很多机会买房,何必争夺眼球这一城一池。

  第五,很多人说,反正刚需跌了也不会买,永远是买涨不买跌,不如现在跟风买,这也是理由?我也是醉了,好比反正人迟早都要死,不如现在死一样,反正你吃了都要拉,不如不吃。

  第六,一二线库存已经去完,今年三四线城市也差不多完成任务,房价上涨之后,今年是十九大,第二个五年要来了,前五年救经济,后五年保民生。跌百分之二三十也是稳定,你担心的暴跌引发社会动荡是多疑了,08年房价腰斩社会不是很安宁吗,有房的也算是有产阶级,但历代王朝起来反抗的都是无产阶级,暴涨才会使底层社会民心不稳。

  楼市大风暴后,最大的悬念要来了!

  清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示,这一轮限购大潮,好比发烧前赶紧吃一颗“阿司匹林”。现在一线城市的高烧只能吃点退烧药,本质上一线城市比较扩大土地的供给,而治愈三四线城市楼市疾病的一剂良药则是政府出钱购买库存!

  这么大动静的限购后,最大的悬念来了:房价会跌吗?

  其实,限购令也不是头一回跟大家见面了,16年就有多个省市跟说好了一样,9月底10月初纷纷出台了限购措施,声势也十分浩大,结果如何呢?

  根据九州智库统计,当时几个重点城市限购后的房价:

  表格:A股那些事,统计:九州智库

  从表中可以看出,16年10月附近出台的限购措施,仅仅对深圳、南京、厦门等城市11月一个月的房价起到了一定的抑制作用,但对大部分城市,作用并不大,当时间走到今年2月,几乎所有的城市全部反弹,甚至超过去年高点。

  另一方面,公众号“格隆”(guru-lama)作者“特姐”梳理历次“认房认贷”的前世今生发现,其实限购只是导火线,实质上起杀伤作用的是信贷。在信贷紧缩面前,所有中国式不动产情感都灰飞烟灭,我们寄予不动产的家庭美满孩子未来以及阶级确认,在下跌面前都不存在了。

  (数据来源于人民银行)

  从上表可以看到,2010年信贷狂飙后,2011和2012都在抑制,2013信贷再次出现大幅增加,2014再抑制。

  我们来看北京一个活生生的房价案例,感受一下调控和信贷的节奏:

  2010年大涨后的跌势可以用砸售楼处的数据看,北京上海都出现了跌幅达到30%的楼盘。

  所以如今各省市再次争相出台限购措施,效果会有多大呢?我们拭目以待。


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