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姚振华多年围绕一宗土地隐秘交易 能否拿下万亿价值地块

http://money.591hx.com 2017年02月10日 11:03:49 中财网
因万科股权事件而为外界所知的潮汕商人姚振华、祖籍汕头的泰国首富正大集团掌门人谢国民、深圳特区最早成立的国企特发集团,多年来围绕一宗土地进行着隐秘交易。

这宗位于深圳福田的最后一块处女地香蜜湖,由香蜜湖路、深南大道、香梅路、侨香路围合而成,原本面积高达200多万平方米,政府收回一部分土地后,目前还剩约150万平方米。

这些处于半荒芜状态的土地重新进入公众视野,源于各方焦急的开发呼声。姚振华曾作为政协委员倡议开发、特发集团多次请求重新进行规划、原深圳市委书记马兴瑞敦促尽快拿出方案,在福田区2017年一季度重点民生工程集中开工仪式上,这宗土地的规划雏形首次面世。

福田区建议深圳市委市政府同意,香蜜湖北区规划国际交流中心的功能定位和规划选址,并尽快落实项目用地启动建设,确保在2020年建成并投入使用,国际交流中心用地面积10万-20万平方米,总建筑面积20万平方米,其中包括一座类似悉尼歌剧院建筑的深圳歌剧院。

在寸土寸金的深圳,这块福田最后的处女地价值连城。如果按照目前最贵7万元每平方米的土地价格计算,香蜜湖土地价值轻松过千亿元,如果按照较高容积率的房地产开发测算,整个香蜜湖地块的价值最高可以超过万亿元。

这块地当然令所有深圳地产商垂涎三尺。但香蜜湖地块之所以多年未开发,有着其特殊性。深圳特区刚建立时,著名华侨泰国正大集团掌门人谢国民为支持特区发展,与国企特发集团共同成立了深圳香蜜湖度假村有限公司,各自占股50%,香蜜湖地块就是深圳市政府划拨给香蜜湖度假村的旅游度假及游乐用地。


1985年7月,香蜜湖“中国娱乐城”第一期工程竣工对外开放,落差35米的水上双环过山车、46米高的摩天轮,以及后续耗资2.3亿元开发的水上乐园,香蜜湖度假村成为了深圳整个1990年代的辉煌缩影,国家领导人曾多次视察并居住在香蜜湖度假村。

进入21世纪,香蜜湖度假村因亏损严重开始停业,多数娱乐设备被逐步拍卖,政府也收回一部分土地用于地产及行政办公建筑开发。与此同时,市政道路红荔西路的兴建,将整个香蜜湖一分为二,北区香蜜湖水体只剩下落寞的水上过山车,而南区则逐步成为汽车4S店、家具广场以及餐饮场所。

宝能集团董事长姚振华在香蜜湖度假村落寞后开始介入。目前,深圳香蜜湖度假村有限公司(下称香蜜湖度假村)注册资金为2亿元,各占50%股份的股东是深圳市特发集团有限公司、正大(深圳)发展有限公司,股权变更主要在正大集团方面。

由于正大(深圳)发展有限公司是注册在海外的公司,无法知晓其具体股权变动,但从一些侧面可以略知一二。首先是姚振华进入深圳香蜜湖度假村有限公司董事会,按照当初成立时的约定,香蜜湖度假村董事长由中方委派,而公司日常经营管理由外方委派的总经理负责。

香蜜湖度假村董事会成员一共10位,董事长一直由来自特发集团的郑海天担任,特发集团也一直占据着董事会5个席位,姚振华在2003年3月7日首次成为香蜜湖度假村副董事长,此时股权交易应该已经开始,不过彼时正大集团仍占据着4个董事会席位。

随后10年,姚振华为代表的宝能集团高管陆续进入香蜜湖度假村董事会,到2013年,“宝能系”在香蜜湖度假村董事会中占据了4个席位,特发集团仍保持5个席位,正大集团仅剩下1名董事马伟钊,马是正大集团的资深执行副总裁。

戏剧性一幕发生在2015年1月23日,姚振华与其胞弟姚建辉双双退出香蜜湖度假村董事会,宝能方面仅剩下2名董事,正大集团重新夺回3个董事席位,马伟钊重新任副董事长。但仅仅不到两个月后,宝能方面重新夺回4个董事席位,姚振华的胞弟姚建辉重新担任副董事长,正大集团再次只剩下1名董事。

宝能集团与正大集团隐秘的股权交易多有反复,这可以在特发集团2015年上半年经营管理报告中找到一句话佐证,“经我司积极推动,香蜜湖度假村公司的外方股权得以理顺,与我司在开发目标和愿景方面取得基本共识。”

对于这样一块多汁“肥肉”,姚振华当然想要尽快开发变现,但此时的姚振华正深陷“宝万之争”泥潭,利用杠杆资金举牌万科,带来一系列的连锁反应,最大问题便是缺钱。除了将“宝能系”公司前海人寿的股权多次质押融资之外,姚振华也没有忘记香蜜湖地块。

根据深圳商事主体登记及备案信息查询信息可知,2016年10月21日,正大(深圳)发展有限公司将持有香蜜湖度假村12.25%的股权质押宁波梅山保税港区聚晟佳达投资合伙企业(有限合伙);11月11日,正大(深圳)发展有限公司将持有香蜜湖度假村12.5%的股权分两次质押给大连银行股份有限公司上海分行。

宁波梅山保税港区聚晟佳达投资合伙企业(有限合伙)是一家专门为融资设立的有限合伙基金,其有限合伙人是中国信达资产管理股份有限公司,出资99亿元;深圳莱华置业有限公司出资11亿元;信达领先(深圳)股权投资基金管理有限公司出资100万元;执行事务合伙人为信达资本管理有限公司,出资100万元。其中深圳莱华置业有限公司为宝能地产股份有限公司的全资子公司,而姚振华旗下最重要的地产平台就是宝能地产股份有限公司。

也就是说,姚振华已用12.25%的香蜜湖度假村股份向中国信达资产管理股份有限公司融资99亿元。另外两笔向大连银行股份有限公司上海分行的质押也与姚振华有着隐秘联系,就在将香蜜湖度假村12.5%的股份质押给大连银行的前两日,姚振华旗下的前海人寿同样有5笔股份质押给大连银行上海分行,总计8.5亿股。

综合上述数据可知,姚振华目前已质押了香蜜湖度假村24.75%的股份,这意味着姚振华至少拥有香蜜湖度假村24.75%的股份,这些质押股份对外融资数额约为200亿元。

特发集团2011年度第一期短期融资券募集说明书显示,截至2010年9月30日,香蜜湖度假村的净资产仅约为9.3亿元,2010年前9个月仅实现营业收入0.7亿元,净利润为0.26亿元,在净资产与盈利能力有限的情况下,姚振华能够用香蜜湖度假村的股份融来200亿元,仰仗的必然是香蜜湖土地的价值。

值得关注的是,在2014年3月12日,特发集团也将其持有香蜜湖度假村50%的股权质押给深圳市投资控股有限公司,后者是深圳国资委的投资控股平台,这意味着香蜜湖的开发主动权仍然牢牢掌握在深圳市政府手中。

在最新的香蜜湖开发规划效果图中,那座类似悉尼歌剧院建筑的深圳歌剧院熠熠生辉,这个名为深圳国际交流中心的建筑群被寄予希望,承接深圳经济特区成立40周年庆典,但在风云变幻的资本市场,目前不能确定的是,这最终到底是谁的香蜜湖。

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