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北京9·30新政房贷调查:银行酝酿收紧房贷优惠

http://money.591hx.com 2016年10月17日 14:27:28 北京商报

北京9·30新政房贷调查:银行酝酿收紧房贷优惠

  如秋雨来袭时夹带着凉意,国庆假期前北京楼市出台的新政,让过热的市场开始降温。北京商报记者走访发现,普遍开始执行 “9·30新政”,将首套房和二套房的首付比例进行上调。对于新政要求之外的房贷利率,虽然不少银行仍处于观望,延续8.5折的优惠,但也有银行的上调政策已近在咫尺。不少业内人士认为,收紧房贷的政策力度恐怕还会持续,楼市无疑将面临 “一场秋雨一场寒”的境遇。

  利率优惠收紧成大势所趋

  根据 “9·30新政”,对首套普通住宅首付比例由30%上调至35%,非普通住宅首付比例由30%调整至40%;二套普通住宅首付比例仍为50%,非普通住宅首付由50%上调到为70%。同时,对于二套住宅的界定,新政改为 “认房不认贷”,只要个人名下有房,无论是否有房贷,再购置新房时均被算为二套房。北京商报记者了解到,目前大多数银行都已执行 “9·30新政”。

  按照新政计算,以500万元的住宅为例,新政实施前,首套普通自住房首付比例为30%,首付150万元,新政实施后,首付比例提高到35%,首付175万元,购房者需要多准备25万元;对于首套非普通自住房,则需要多准备50万元;二套非普通住宅最高,需要多支付100万元首付金。

  这对于有正常购房需求的百姓来说并不是个好消息,因此,不少人希望银行的贷款折扣力度不要减,这样一来,可以贷款的部分还能享受优惠利率。北京商报记者了解到,工商银行(601398,股吧)、农业银行(601288,股吧)、中国银行(601988,股吧)、北京银行(601169,股吧)、中信银行(601998,股吧)、浦发银行(600000,股吧)、招商银行(600036,股吧)等都还保留首套住房最低8.5折、二套住房上浮10%的利率政策。

  不过,不少银行在接受访时表示,8.5折的优惠力度可以延续多久是未知的,按照每年惯例,一般到了年底,随着银行的放贷额度越来越少,就会通过调高利率来收紧房贷, “过两周可能就调到9折、9.5折甚至更高,都说不好”。加上 “9·30新政”对楼市的降温指导,银行现在多处于观望状态,受访人士的口吻几乎没有一人是笃定的,大家均表示 “随时等通知”。

  放贷速度已经趋缓

  伟嘉安捷房贷专家吴昊介绍,目前监测到的情况是,银行的提前放款速度已经开始趋缓,放贷周期延长,从区域来看,工作量比较大的朝阳区,目前放贷平均水平在30天到一个半月左右,相对较慢。

  也有银行已经在新政的指导下开始着手制定新的房贷政策。一位不愿具名的国有大行人士表示,该行对于在新政之后进行签约的交易,操作细则正在加紧制定。

  更有银行已经 “出手”。此前,以 “假离婚”来规避限购限贷的现象已屡见不鲜,上演了各种闹剧。对此,民生银行(600016,股吧)日前在行内下发通知,要求严查房贷申请资格,尤其对离婚不到半年的房贷申请人进行严查,离婚前若不符合贷款申请资格,即便其离婚,也对其直接停贷。

  事实上,今年以来,多地已出台限购政策为楼市降温,随后,包括 “9·30新政”在内的信贷调控风波也纷纷来袭。

  10月12日,央行召集17家商业银行召开住房信贷会议,要求各银行理性对待楼市,加强信贷结构调整,强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险。此外,北京商报记者获悉,为防房价下跌给金融系统造成的风险,一些地方也开始进行银行对于房价下跌的压力测试。中原地产首席分析师张大伟分析认为,迹象表明,此轮房地产信贷监管收紧,已经不限于一城一地,也绝非流于表面。

  他指出,本轮房价部分城市上涨的主因就是信贷。钱太多,可买的东西却不多,同时银行积极给一二线城市房地产加杠杆,加上部分投资者已经在这一轮房地产投资中获利, “资金潮+资产荒+财富效应”这三者是市场开始疯牛的主要原因。

  从数据来看,今年以来,多个月的社会新增贷款中,房贷占比颇高的问题也已经备受关注。据央行最新发布的8月金融统计数据报告显示,当月人民币贷款增加9487亿元,其中住户部门贷款增加6755亿元,再其中的中长期贷款占到5286亿元,而这基本上都是住房按揭贷款,也就是说,住房按揭贷款占了当月人民币新增贷款的55.71%。

  且8月比7月的4773亿元住房贷款又增加了513亿元, “房地产仍是熊熊烈火,”张大伟评价道。从历史数据来看亦是如此,因为信贷的刺激和购房利好政策等因素,本应降温的房价却屡屡爆发。因此,虽然在本轮各地新政拳拳出击下,一些地区已经抑制了市场恐慌,让市场回归平稳,但让住房回归居住本质的目的能否如愿实现,政策接下来的表现备受期待。

  优惠认证升级

  此外,多位银行人士介绍,银行也会加强对普通住宅和非普通住宅的认定,以防止购买了非普通住宅的客户想要享受普通住宅的优惠。据了解,同时满足容积率大于1、面积小于140平方米和低于地区指导价三个要求的才算普通住宅。

  一位农行人士介绍,以北京东5-6环之间为例,地区指导价为340万-350万元,一套低于这一价格且同时满足容积率和面积要求的住宅才属于普通住宅。总体来看, “加码”限贷、控制房贷余额已是大势所趋。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,银行信贷政策进行把控是积极有效的,一方面是控制规模,另一方面是调整结构。在今年银行房贷规模相对较大的情况下,适当踩刹车是非常必要的。

  从当前的北京地区来看, “9·30新政”的影响力已经初步显现。多家房地产中介表示,“十一”期间房屋买卖成交量直线大跌,甚至有的中介出现零成交量的惨淡情景。据北京市住建委统计,10月1日-7日,北京住房网签套数共2186套,还不及9月30日一天的成交量。

  新政也打乱了不少购房者的计划。有购房者透露,自己被评估为600万元的房子,首付一下多了240万元。

  今年8月,陈女士打算卖了海淀区的小房子,在丰台区换个大房子。经过挑选,她最终选定一套150平方米的房子,属于非普通住宅。9月下旬,陈女士通过中介与丰台区大房子的业主签订购房合同,该套房评估价为600万元,按首付比例30%计算,首付款为180万元。

  同期,陈女士把海淀区小房子挂在中介对外出售。然而, “9·30新政”出台后,由于在海淀的房子还未售出,陈女士购买的丰台区大房子一下被划为二套房,首付比例直接提高到70%,首付金额直接升至240万元。 “我凑不够240万元,付不了首付,只能违约了。”陈女士叹气说。她已通过中介经纪人与业主协商解决此事。中介人士预计,在 “9·30新政”后,客户可能会出现集中违约的情况。

  吴昊介绍,政策影响力的真正显现,估计要等到一个月后。她介绍,从机构监测数据来看,和一些中介人士表述的有些不同,这个月的交易量与往年相比是持平的。“主要是因为有一些之前接的单子集中在这个月做网签,所以看上去数量还比较客观,下个月就不好说了。”吴昊表示。

  对于后续政策是否会趋紧,吴昊认为,还难以判断,要看房价走势。如果新政对北京房价回落有帮助, 后续政策就会温和一些,不能回落的话,可能还会有持续性的政策出来。张大伟则认为,信贷一旦收紧,未来市场将快速告别价格过快上涨。

  而在严跃进看来,土地价格会继续支撑房价上涨,信贷调控则可以实现周期性的调节价格上涨幅度的作用。严跃进还提出,对于市场来说,实际上如果首付贷等类似政策可以进行管制,那么单纯所谓的放水就没有太多的问题。正是因为首付款的缴付方面更容易了,这个时候才会使得更多人有能力购房和获取贷款。所以关键要在控制信贷的同时,对各类违规资金和流动进行监管。

  新闻链接:

  北京部分地产中介仍玩“首付贷”

  盛世恒鑫自称有“小金库” 诚信易鑫称可搞定银行

  虽然面临监管层的屡屡打击,但首付贷仍未完全销声匿迹。日前北京地区出台楼市调控政策,提高了首付比例的要求,购房者的首付压力更甚从前。北京商报记者抱着“试着问问”的态度调查了京城几家房地产中介发现,仍有中介在毫不避讳地大方介绍怎样能凑到首付,并热情自荐自家“小金库”。

  中介垫资月息2.5%

  清理整顿楼市首付贷的风暴已刮了半年有余。央行等七部委在8月时曾联合发文,定性首付贷为违法违规金融产品,明令要求中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等产品和服务。上周国务院发文收紧房地产金融政策,再次重点点名首付贷,严禁各类机构开展相关性质的业务。

  然而,首付贷的“生命力”始终顽强。据一家名为“盛世恒鑫地产”公司的工作人员介绍,如果购房者一时交不起首付,可以拿一套现有房子做抵押,将房本交给该公司,他们便可以到银行处做担保,轻松地就能贷到上百万元。当北京商报记者追问房本是放在中介还是银行作为抵押物时,该店长透露,公司有自己的贷款部,房本是押在公司手里,公司用自己的钱垫资给购房者,实际上银行都不用参与进来。

  向中介借钱的手续整体比银行简便一些,放款更快,期限灵活,但费用也更高。据了解,如果找盛世恒鑫地产公司贷款,要支付他们2.5%的月息。假设借款100万元,仅6个月后,还款额就共计高达115万元,远高于银行。

  该店长还补充表示,月息最低还可以到2.2%,具体要看借款人已拥有的房子的位置、面积、年限等。虽然盛世恒鑫地产目前在北京没有很多连锁店面,但该店长表示,“可以跨区县做贷款”。在北京商报记者临走前,该店长又追加表示,抵押的房本不一定非得是在购房者本人名下,父母名下的房产也可以给孩子拿去做抵押,只要本人前来签字就可以。

  银行消费贷“变”首付现象未止

  除了盛世恒鑫地产顶风作案,诚信易鑫房地产公司也仍在为购房者与银行之间穿针引线。值得一提的是,8月下旬时,北京商报记者曾前往过诚信易鑫的一家门店“求助”筹集首付资金,当时一位销售经理介绍称,如果资金需求时间超过一年,就要去银行用现有房产做抵押贷款,一年以内的话公司可以垫,月息3个点,每月先还利息,最后还本金。

  在上周末的走访中,另一位销售经理没有提及公司自己垫资一事,而是提到和银行的合作。据称,诚信易鑫可以帮助购房者从银行申请到大额信用贷,额度能达到50万-60万元,具体审批情况要看申请人的工作单位性质、工龄、社保缴纳等情况。“在国企工作,有半年社保的就差不多能批到这个数。”该人士口气轻松地表示。

  在交谈中,该销售经理无意中说出他们现在只和一家股份银行有这样的合作了,但始终不肯透露是哪一家银行。

  据北京商报记者了解,目前银行基本上都没有与房屋首付款相关的任何贷款业务了,有的银行甚至连消费贷也暂停办理了,即使还能申请消费贷的银行也非常谨慎,一般额度控制在20万元以内。

  考问首付贷难消除谁之责

  据一位业内人士介绍,此轮房价的疯狂猛涨背后,除了信贷规模的扩张外,主要的一个原因就是各类不合规的资金进入了购房领域,其中就包括违规的首付贷资金。

  虽然经过了几道清除令的下发后,首付贷现象有所收敛,但苏宁金融研究院高级研究员薛洪言表示,只能说高调的首付贷和大额的首付贷都被禁止了,小额首付贷依然很难彻底清除,和几百万的房价相比,一些只有几十万额度的首付资金借款根本不起眼,监管也是睁一只眼闭一只眼。

  如果是和银行合作的,利用消费贷来垫资,同样难以排查。薛洪言表示,消费贷不限用途,客户用来做什么确实不好查。在他看来,首付贷的危害主要在一二线城市,一二线城市总价高,消费贷金额小,作用有限。

  还有一位人士对北京商报记者直言,房地产中介行业鱼龙混杂,谁去排查呢?建委、银行哪有人力物力去做呢?因此,虽然监管层一道道地发着政策,但彻底落实却很难。该人士还提醒,购房人自己也要看清楚,不能一味地为了买房做了傻事。


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