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小牛新财富:楼市向左 调控向右 资产何处安放?

http://money.591hx.com 2016年10月12日 16:50:21 中华网投资

  这个国庆节,中国人的热点都放在了两个地方,一个是景点,一个是楼市。从10月1日起,全国楼市调控开启了“连连看”模式,十一前夕的9月30日晚,北京加码楼市限贷,天津几乎同步出台“分区限购”政策。在10月1日-6日这短短6天时间里,郑州、成都、苏州、济南、无锡、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、福州、惠州等16城也纷纷出台楼市调控政策。其中,合肥、苏州、南京、武汉、厦门、郑州等城市均在此前调控政策的基础上继续加料。据统计,从8月初开始,两个月来已有21个城市相继实施限贷、限购政策。

  投资楼市的风险悄然加大

  当调控政策出来后,许多人都在指望楼价会下跌,要知道,此次调控的目的,并不是为了降房价,而是稳定当前房价的过热状态,通俗点来说,控制住房价大起大落的状态。而当前投资楼市到底还是不是一个明智的行为呢?从目前的相关数据来看,投资楼市的风险已然加大,至少从杠杆这一指标来看,当下投资楼市已相当不明智:

  1、从存量房贷来看:考虑公积金后,16年中国居民房贷收入比将达到67%,已与美国、日本当前水平相当。若按当前增速持续下去,则2019年将超过100%,达到美国历史峰值水平。微观调查数据同样验证了中国居民杠杆率并不低。

  2、从房贷偿付额来看:考虑公积金后,假定中国房贷平均剩余期限为15年,则16年中国居民当年房贷偿付额占可支配收入的比重已经达到美国历史峰值,居民偿付能力受到巨大考验。

  3、从房贷新增额来看:考虑公积金后,16年中国居民购房边际杠杆达50%,与美国次贷危机前的最高值相当。而新增房贷占GDP的比重也直逼美国历史峰值,显示地产泡沫化风险临近。

  综合各方面指标,中国居民杠杆率并不低,偿付能力正受到巨大考验。房地产加杠杆已带来巨大的泡沫风险,值得高度警惕。在时间点上,政府在这个时候出手楼市,相当于证监会在2015年4月开始使劲查A股场外配资--在火烧火燎的情况下才出手。当2015年监管层在严查杠杆时,有多少股民能嗅到风险的气息呢?大家已被疯狂上涨的股价蒙蔽了双眼,就如此时的楼市一样,而人类历史无数次经验证明 ,当一样东西被大家熟知能赚钱的时候,也许就是风险最大的时候。

  楼市的投资红利短期内或难以重现

  参考历次楼市调控的经验不难预见,政策效果总会立竿见影。受到多地楼市调控政策密集出台的影响,中国楼市“银十”开局惨淡,成交量断崖式下跌。以北京为例,统计显示,国庆节期间(10月1日—10月6日)的日成交量在291套,而在之前的6天(9月25日至9月30日),北京楼市日成交量达到1066套,成交量不足之前的三成。

  对于此轮多地密集出台楼市调控新政,坊间舆论普遍认为,多地采取一致做法对过热楼市降温实际上已经表明中国楼市的政策拐点到来,至于市场会否步政策拐点后尘,在随后一两个季度内出现,比如呈现出全国范围内的量价齐跌现象仍有待观察。但多数观察人士认为,此轮调控仍属周期性,并不意味着中国房地产市场将由此进入实质性下跌通道。对此,坊间也有担忧者指出,无孔不入的投机需求或将目标转向尚未有所动作的三四线城市,继而持续集聚泡沫。实际上,此轮限购也有一些三线城市加入。在一线城市和一些热点二线城市收紧限购政策后,一部分资金会向三四线城市流入,但不会形成大规模,毕竟三四线城市缺少产业布局和人口流入,资金一旦进入则很容易套牢。

  楼市后的几个投资方向

  所谓一叶知秋,其他地方房价未来或许变动不会像苏州这么明显,但从当前监管层的态度和力度来看,楼市近两至三年已经很难像过去一年这样出现无脑式的疯涨,投资楼市的红利恐怕也难重现过去一两年的辉煌。此时此刻,我们的资金应该何去何从?

(上证指数月线)

  1、股市

  对于中国居民来说,最普遍的投资渠道不是楼市就是股市,而此次楼市被打压,或多或少会驱使部分资金进入到股市来。部分专家认为,国庆期间全国范围内出台的楼市限购限贷措施短期将改变市场对楼市的预期,超千亿规模的资金或楼市撤出流入股市,加上场外资金的入场,短期A股将迎来机会。从国庆节期间房地产成交量来看,限购的政策立竿见影。比如在深圳,政策出台前,房子每天成交套数在三四百套以上,而出台政策之后,十月三日成交量仅有八套。这说明进入楼市的很多资金是投机性质的,而非刚性需求。这部分资金从楼市流出,必然会选择新的投资领域,现在股市里估值偏低,特别是优质蓝筹股,已经成为很多产业资本的举牌对象,部分从楼市挤出的资金可能会选择优质蓝筹股,未来半年股市会迎来比较好的上涨机会。

  回顾2014年7月,股市之所以上涨就是全国楼市出现了一年的调整,而在股市上涨的一年多期间,楼市基本上按兵不动。2015年6月份,股灾出现后,楼市大涨,特别在深圳这些市场化程度比较高的地方,楼市涨幅超过50%。2016年上半年,深圳房价的上涨带动了其他一线城市的全面上涨,从而又带动了二、三线城市的上涨。现在出现了新的拐点,楼市受到调控出现低迷的时候,股市的机会就出现,一些资金开始预计房价下跌,虽然跌幅并不确定,但是房价预期会下跌,投机的资金就会从楼市中出来流入到股市。

  至于投资的标的,小牛新财富专家提醒,相对于一线蓝筹,二线蓝筹股更有吸引力。因为以银行和房地产为代表的一线蓝筹股盘太大,上涨需要太多资金。另外大盘股的未来盈利增长的预期不高。而二线蓝筹既有基本面支撑,又有未来增长的预期,因此机会更大。

  2、黄金

  周二(10月11日)亚洲时段,现货黄金价格探底回升,盘中最低一度下摸1255.54美元/盎司。长期国债收益率高企成为托市金价的主力军。俄罗斯总统普京表示,俄罗斯愿意配合OPEC组织限产保价,油价因此大幅飙升创近1年新高。长期债券收益率随之出现明显上抬,日本40年期国债收益率升至9月中旬以来新高。同时,美国10年期和2年期国债收益率均至少上浮3个基点。市场预计,若债市收益率曲线继续趋于陡峭,全球股市失血或将加剧,届时包括黄金在内的避险需求将大幅提升。

  实际上,就当前我国货币超发的现象,未来货币贬值的趋势或仍然延续,而黄金做为传统的保值产品,届时也将面临着需求上涨的可能。在此,小牛新财富的专家表示,为了应对货币贬值,黄金也将是一个不错的选择。

  3、其他优质的理财产品

  除了股市和黄金,一些基金公司的理财产品,也是不错的投资方向,目前看来,有四类理财产品可关注:(1)基础类的理财产品:如普惠金融、保险、家族信托等,特别是保险类及家族信托类产品,值得一些风险厌恶性的投资者去关注;(2)增值类的理财产品:如定增系统、并购系列等,这类适合进取型的投资者;(3)保值类的理财产品:如地产基金,从此前许多地产基金产品的收益来看,都适合相对乐观,在一线城市中,土地资源仍旧稀缺,地产基金也不失为一个不错的理财选择;(4)投机类的理财产品:如PE股权投资、另类投资(艺术品、影视)等,这类适合风险偏好型投资者。

  从以上来看,其实除了楼市,我们仍有不少的投资品种适合投资。在此,小牛新财富的专家提醒大家,应根据自己的风险偏好性格及资金情况来选择适合自己的理财产品,这样才能做到理财理想化的目的。


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