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暴涨的楼市让中国大妈接盘了!

http://money.591hx.com 2016年10月12日 14:23:57 金融经济学家吴裕彬

  一。限购限贷政策地毯式轰炸,这是什么样的王炸?

  十一黄金周里边有19个城市出台所谓史上最严厉的限购政策。那些国庆期间在各地游山玩水的人们不少买了房子或者准备买房的,在美丽山水间如坐针毡,再也无法释怀。

  好多人问我:老师你之前关于“深圳上海楼市明年6月左右见顶”的预测要不要修正一下?这一下中国的房地产是不是不会硬着陆了?

  二。中国大妈已大举进入楼市

  政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷,实在是逼不得已才出手。因为一线二线城市居民的住房抵押贷款杠杆已经太高了,需要防止杠杆过高而暴力断裂。让我们通过下面的数据来看看目前居民的住房抵押贷款杠杆到底有多高:

  从存量房贷来看:考虑公积金后,16年中国居民房贷收入比将达到67%,已与美国、日本当前水平相当。若按当前增速持续下去,则2019年将超过100%,达到美国历史峰值水平。微观调查数据同样验证了中国居民杠杆率并不低。

  从房贷偿付额来看:考虑公积金后,假定中国房贷平均剩余期限为15年,则16年中国居民当年房贷偿付额占可支配收入的比重已经达到美国历史峰值,居民偿付能力受到巨大考验。

  从房贷新增额来看:考虑公积金后,16年中国居民购房边际杠杆达50%,与美国次贷危机前的最高值相当。而新增房贷占GDP的比重也直逼美国历史峰值,显示地产泡沫化风险临近。

  综合各方面指标,中国居民杠杆率并不低,偿付能力正受到巨大考验。房地产加杠杆已带来巨大的泡沫风险,值得高度警惕!

  在时间点上,政府在这个时候出手楼市,相当于证监会在2015年4月开始使劲查A股场外配资--在火烧火燎的情况下才出手。此时的楼市和彼时的A股还有一个共同特征---那就是中国大妈(居民户)已经深陷其中,成为接盘的主力。让我们来看下面的数据图:

  样本住宅平均价格:百城平均:同比(蓝色,左轴);房地产开发投资完成额:累计同比(红色,右轴)

  三。房地产去库存的金融经济学本质

  如上图所示,自2015年4月开始的这一轮楼市暴涨,目前的楼价同比增速已经达到有数据以来的最高值,且显著高于前期高点,但是房地产开发投资完成额:累计同比却处于有史以来的最低位置,这意味着以房地产开发商为代表的机构资金在利用这一轮暴涨拼命的去杠杆,机构资金呈流出姿态。用一个时髦的词汇来讲,这就叫“去库存”。

  机构资金不跟进,大规模卸货,往楼市这么旺的一堆火里填柴火到底是谁?这种情形有点像2014年6月启动到2015年6月结束的A股超级疯牛,(如下图所示)在这一轮超级疯牛期间,资金开始净流出中国,并且资金净流出规模之大,为世所罕见---据彭博数据,2015年中国资金净流出规模高达1万亿美元。

  上证综指(绿色),中国资金净流动--12个月滚动累计(蓝色)

  最近机构资金不跟进中国房地产的例子不胜枚举:2015年之前万达投资海外150亿美元,2016年初投资印度100亿美元;自2014年至今,安邦保险在海外累计投资了135亿美元。万达是中国最大的民营房地产集团,而以安邦保险为代表的险资是中国房地产业最重要的一个资金来源。万达和安邦保险这样的机构是中国房地产业最重要的金主,而今这些金主们都大规模的投资海外,这是房地产开发投资完成额:累计同比目前处于有史以来的最低位置的一个根本原因。

  重要的话说两遍,自2015年4月开始的这一轮楼市暴涨,是中国房地产有史以来增速最猛的一轮暴涨,然而与以往情况不同是,这一次机构资金呈流出房地产业的姿态,同时全国的层面来讲,资金正以改开以来最快的速度净流出中国。大户离场了,谁在接盘?让我们来看下面的数据图:

  居民户金融机构新增中长期人民币贷款(12个月滚动累计)/金融机构新增中长期人民币贷款(12个月滚动累计),房地产开发投资完成额:累计同比(红色,右轴)

  注意,居民户金融机构新增中长期人民币贷款的主体是房贷。

与 文章关键字:中国房地产业 接盘 安邦保险 增速 见顶 相关的新闻

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