您所在位置: 华讯首页理财频道置业>  正文

中信证券首席经济学家:房价之后是股市?

http://money.591hx.com 2016年10月12日 13:48:18 中信证券

  从近年来的经验来看,我们发现,股市与房市之间资金的跷跷板效应比较的明显。

  本文作者为中信证首席经济学家,中国首席经济学家论坛副理事诸建芳

  要点

  ● 三因素致使本轮房价迎来调整。

  第一,前期货币宽松边际效应递减,货币政策进一步大幅宽松的可能性不大。由于2季度以后货币政策没有进一步降息降准,前期货币政策宽松的边际影响逐步递减,而未来货币政策受房地产泡沫、人民币汇率贬值和资本流出的掣肘,在3季度中国经济走平的背景下,短期内货币政策大幅宽松的可能性不大。

  第二,购房需求迎来拐点。一方面,中长期来讲,2017年中国购房适龄人群将逐渐进入负增长区间。随着中国第三次婴儿潮人口逐步购房以后,中国购房适龄人群将迎来负增长,这将导致未来中国购房刚性需求将逐步萎缩,将不支撑未来房价的高速增长。另一方面,短期来讲,限购政策将直接导致投资需求的下降,将导致购房需求进一步萎缩。

  第三,限购政策限制进一步加杠杆,而目前杠杆率已达短期峰值。考虑我国房地产市场“金九银十”的特点,我国居民杠杆率目前可能已经接近了2007年美国居民抵押贷款占房产销售额比重的峰值水平(51.6%)。这种情况下,近期房价攀升的动能必将快速下降,并且可能面临拐点。

  ● 资金会流向何方?房价一旦周期性见顶,资金在逐利的本性驱动下必将寻找新的方向。

  (1)大宗商品与楼市的关联度很小,但目前存在较大变数。主要经济体大宗商品期货市场的国际化程度都相对较高,大宗商品与房价关联度较小。今年春节以来,大宗商品指数一直处于相对较高的位置,而在技术上,短期内可能正处于下降通道。但“911”法案的戏剧性翻盘,可能引发沙特与西方国家关系的巨变,给未来原油和大宗商品价格走势增加了很多变数。

  (2)强势美元背景下,贵重金属难言有好的投资机会。当前美国非农就业数据高于预期,美元强势,且由于美联储已经走向加息通道,短期内贵金属可能难以有好的走势。

  (3)债券市场情绪敏感,短期内投资空间有限。在连续走出了2014年和2015年两年大牛市后,目前债市市场情绪敏感,投资空间有限。

  (4)股市可能是一个重要选项。近年来,股市与房市之间资金的跷跷板效应比较明显。而近期股市一直在3000点左右震荡,短期内,一旦房价见顶,股市对资金可能是一个重要选项。但如果房价出现剧烈调整,宏观经济也将受到巨大冲击。这种情况下,一定时期内,除了重要的避险工具外,其他市场同样很难有好的投资机会。

  引言

  2016年中国经济波澜不惊,但房地产销售市场呈现出难得的热闹,尤其是一线、二线城市的房地产销售市场格外火爆,引发社会各方广泛关注,从探讨房价上涨的驱动因素到对调控政策的反思。那么,本轮房价涨势能否持续?倘若不能,由于资本天然的逐利性,充裕的资金将最有可能流向何方?股市会不会成为资金的一个重要选项?

  本轮房价涨势已经接近尾声

  三因素致使本轮房价迎来拐点。第一,前期货币宽松边际效应递减,货币政策进一步大幅宽松的可能性不大。由于2季度以后货币政策没有进一步降息降准,前期货币政策宽松的边际影响将会逐步递减,而未来货币政策受房地产泡沫、人民币汇率贬值和资本流出的掣肘,在3季度中国经济走平的背景下,短期内货币政策大幅宽松的可能性不大。

  第二,购房需求迎来拐点。一方面,中长期来讲,2017年中国购房适龄人群将逐渐进入负增长区间。随着中国第三次婴儿潮人口逐步购房以后,中国购房适龄人群将迎来负增长,这将导致未来中国购房刚性需求将逐步萎缩,将不支撑未来房价的高速增长。另一方面,短期来讲,限购政策将直接导致投资需求的下降,将导致购房需求进一步萎缩。不论是长期因素,还是短期因素,房地产市场需求都将迎来拐点。

  第三,限购政策限制进一步加杠杆,而目前杠杆率已达短期峰值。与以往的楼市上涨周期相比,本轮房价大涨缺乏基本面的支撑,是以居民加杠杆的方式支撑起来的。这就决定了房价到底能走多高取决于居民加杠杆的能力。从数据上来看,当前,我国居民杠杆率可能已经接近某种程度的顶点。这将导致房价上涨的动能消失。对比来看,美国房贷余额与GDP比值在2007年金融危机前达到峰值,之后一直处于降杠杆状态,目前处在20%左右。日本房贷余额/GDP从2010年左右一直处于缓慢上升状态,目前也处于20%左右的水平。我国的情况则是从2010年之后,居民房贷余额/GDP一直处于加速攀升状态。2015年该比值为19.6%。2016年上半年我国新增房贷为2.36万亿,接近2015年全年水平。假设今年以来一直按照这个增速,那么截至2016年9月底,房贷余额/GDP可能已接近25%。而如果考虑新增房贷/地产销售额比值的情况,这一比值在今年上半年已经达到40%(如果考虑公积金贷款的话可能已经接近50%)。考虑我国房地产市场“金九银十”的特点,这一比值目前可能已经接近了2007年美国居民抵押贷款占房产销售额比重的峰值水平(51.6%)。这种情况下,近期房价攀升的动能必将快速下降,并且可能面临拐点。

房地产开发不景气,从数据指标看,开发商对房地产市场未来前景并不看好。本次房价上涨之前的房地产周期,一般均呈现出开发投资与房价走势同步的情况。这种一致性的表现,符合典型的房价上涨-投资增加-供给增加-房价平稳(下降)-投资平稳(下降)-供给减少-房价上涨的供给周期,从长期来看,也是商品在供给方面的一般规律。但是本轮房价大涨,我们并没有发现房地产开发投资同步上涨的情况,房地产开发投资增速从去年年初以来一直低于10%,2015年同比增速只有1%。这与之前两轮房价上涨时期房地产开发投资超高速增长形成鲜明的对比。这种情况说明房地产在供给侧方面正在降杠杆,开发商并不看好房地产的前景,存在尽快了结回收现金然后持币观望的心理。而如果往回看,房地产行业在2015年前后可能已经走过了供需平衡的拐点,这意味着房地产企业行为已经发生了转变,房地产对国民经济的拉动作用也正在减弱,未来房地产开发难以回到以往的繁荣。这也从侧面验证了,本轮房价大涨并没有供给侧的支撑,更可能是单纯的需求侧繁荣。

与 文章关键字:房价走势 房价调控 股市 房价上涨 首席经济学家 相关的新闻

关于华讯   |   诚聘英才   |   网站导航  |   产品中心   |   股民心理研究   |   上市公司研究   |   合作伙伴   |   广告合作   |   法律声明   |   联系我们
华讯财经所载文章、数据仅供参考,使用前请务必仔细阅读免责声明,风险自负。
提示:华讯财经不作任何“加入会员、承诺收益、利润分成”以及其他非法操作方式进行非法的理财服务。详情点击 
证券投资咨询业务资格证  中国证券业协会会员  视听节目制作许可证  增值电信业务经营许可证  上市公司价值研究  中国股民心理研究基地
大连华讯投资股份有限公司北京分公司 辽ICP备14017339号-3 辽公网安备 21020202000009号
客户服务电话:4000987966  客户投诉电话:010-53821559 E-mail:market@591hx.com