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上海再度出手 沪六条不提限购却真正触及楼市要害

http://money.591hx.com 2016年10月10日 13:29:50 冰川思想库

  8日,上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》),提出在继续严格执行《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(即“沪九条”)的基础上,进一步强化市场监管,加大执法力度,规范市场秩序,坚决遏制房价过快上涨态势,确保本市房地产市场平稳健康发展。

  《意见》共包括六条措施,分别为:

  1。进一步加大商品住房用地供应力度;

  2。进一步加强商品住房用地交易资金来源监管;

  3。进一步加强新建商品住房预销售管理;

  4。严厉查处房地产市场违法违规行为;

  5。全面实行存量住房交易资金监管制度;

  6。加强政策解读和宣传。

  可以看出来,除了要求加大商品住房土地供应力度和严格市场监管外,其中第二条和第五条都是针对房价(地价)高涨所蕴含的金融风险的。

  第二条针对的是房地产企业在开发过程中向金融系统的融资,要求银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时,应承诺资金来源为合规的自有资金。

  第五条针对的则是购房者在交易过程中向金融系统的融资,要求在已试点基础上,制定存量住房交易资金监管办法,全面实行二手存量住房交易资金监管。规范房地产企业经营行为,严禁从事首付贷、过桥贷、违规房抵贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

  我认为这项新政的重点是十分明晰的,即它并不将重点过分集中于调控房地产市场,而是首先确保楼价暴涨不至于引发大的金融风险。

  这一政策指导思想无疑是相当明智的。我可以说得更明朗一点,合理的房价应该是多少?涨到哪里是个头?这些都是市场力量在主导,谁也不可能说得准。过去十多年的失败教训也一再证明,政府行政力量是拗不过市场力量的。然而,面对一匹正在渐渐失去理性的脱缰野马,我们虽然拦不住它,却可以做好充分的准备,为它一旦撑不住倒下来而谋划好下一步的安全系数,将破坏降低到可能的最小。

  我在之前的文章里多次提到,由于中国目前的资产证券化程度不高,房地产贷款的证券化率尤其低,因而中国楼市泡沫一旦破裂,其对整个国民经济的冲击远小于次贷危机对美国经济造成的伤害。

  不过,虽然中国金融系统中涉及房地产的一块主要是银行贷款,但考虑到近期房价上涨如此迅猛,交易量更是如此暴增,这一部分债务占银行贷款的总比重显然也会显著上升。因而,万一哪天房价泡沫真的破裂,例如价格比现在下跌1/3以上,则这部分贷款中的相当比例也可能会出现坏账,进而对原本就十分脆弱的中国金融体系造成重大冲击。

  我注意到,中国人民银行行长周小川也趁前天于华盛顿召开的G20财长与央行行长会议之际谈到了中国房价上涨过快的问题,想必他所关心的重点也在于此。

  因此,在我看来,不管政府有没有能力驯服房价这头猛狮,都应该未雨绸缪,确保房价泡沫万一破裂,不至于严重伤及金融体系,进而传导至整个国民经济。我在这里还想建议中国金融风险管理部门——如银监会——应该尽快在全系统做一个全面深入的排查和压力测试,比较准确地了解全国金融系统中涉及房地产的贷款总量,并掌握一旦房价开始下跌以及下跌到什么程度,这部分债务中将会出现怎样的违约程度及扩散面。

  我并不想危言耸听,但我认为,现在的确到了必须掌握充分信息、并对破坏性的前景有充分预判的时候了,这样方不至于那一天真的到来时,措手不及。

  10月8日,“上海发布”微信公众号发布的“沪六条”:

  《沪公布六条措施,坚决遏制房价过快上涨态势,确保本市房地产市场平稳健康发展!》

  今天,市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》,提出在继续严格执行《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(即“沪九条”)的基础上进一步强化市场监管,加大执法力度,规范市场秩序,坚决遏制房价过快上涨态势,确保本市房地产市场平稳健康发展。

  进一步加大商品住房用地供应力度

  2016年商品住房用地供应同比有较大幅度的增加。根据地块不同情况,进一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例。

  进一步加强商品住房用地交易资金来源监管

  建立由市规划国土资源局、市金融办和金融监管机构等部门组成的商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组,开展土地交易资金监管工作。根据国家有关规定,银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时,应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的,取消竞买或竞得资格,已缴纳的竞买保证金不予退还,并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。

  进一步加强新建商品住房预销售管理

  自2016年10月8日起,全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核(包括预售许可和现房销售备案),对上市房源定价不合理的,坚决予以调整。加强在售新建商品住房项目销售价格监测监管,不得擅自提价。

  房地产开发企业应当严格按照国家和本市商品住房销售管理规定,在销售现场醒目位置公示经备案的销售方案等内容,实行一房一价、明码标价制度,在规定时间内一次性公开上网销售。

  严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策,对有意规避限购、限贷等相关规定的行为,强化监管措施,加大管控力度。

  严厉查处房地产市场违法违规行为

  持续开展房地产开发企业和中介机构违法违规行为专项整治行动,进一步加大整治力度,重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。

  物价管理部门会同住建等部门加强对商品住房预销售价格的监督检查,依法严格查处各类价格违规行为。

  全面实行存量住房交易资金监管制度

  在已试点基础上,制定存量住房交易资金监管办法,全面实行二手存量住房交易资金监管。规范房地产企业经营行为,严禁从事首付贷、过桥贷、违规房抵贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

  加强政策解读和宣传

  加强对房地产市场的监测、分析和研判,定期发布统一、规范的房地产市场信息。正确解读房地产市场监管措施和调控政策,及时澄清不实消息,稳定市场预期,引导理性消费。对编造谣言、散布不实信息、扰乱市场秩序等行为,加大查处力度,依法依规予以严肃处理。(陈季冰系冰川思想库研究员 )


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