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买房一年到底能赚多少钱 这次终于算清楚了!

http://money.591hx.com 2016年09月27日 08:46:41 融360

  什么是投资回报率

  对于不少老百姓来说,房产的投资回报率还是个相对模糊的概念,有人说,我买了房出租,用一年租金除以总房款就是我的投资回报率;还有人认为房价一年增长多少,房产就增值了多少,这才是房产的投资回报。

  以上这些不能说是错的,但都过于片面,通俗来讲,投资回报率就是在一定周期内,投资所获得的现金收入所占投入现金的比例,简单的理解就是资金投入后收益的利率是多少。

  就目前而言呢,房产的投资回报率分为两种,一种称为现金投资回报率,另一种是称为增值投资回报率。

  另一方面,根据买房方式的不同,房产投资回报率的算法也不尽相同,所以融360房贷君为方便计算,将买房方式分为以下三种情况:

  第一种,全款购买,现金投资回报率;

  第二种,全款购买,增值投资回报率;

  第三种,首付3成,有房贷情况下的现金投资回报率和增值投资回报率。

  最后我们以目前北京最火的通州地区房产为例,来别计算下三种情况下的投资回报率。根据,中国指数研究院的数据显示,通州目前的房产均价为37300元/平,如果是一套临近地铁,面积在80平左右的两居室,根据58同城上的数据显示,租金大约为4000元/月(物业、取暖等费用).

  第一种情况:全款购买,现金投资回报率

  租金总收入=房租收入租金投资收入=4000*12=48000元

  现金投资回报率=48000÷(37300*80)=1.61%

  通过计算,我们可以看到,此时的收益率仅比银行一年定期存款利率1.5%略高一点,而且是在我们没有计算诸如物业费。取暖费等其他租房的成本下,实际的现金投资回报率很可能比银行的一年定期存款利率还要低。  所以,仅仅从现金投资回报率上讲,用300万元买一个房子出租,不见得比将300万元存入银行的投资回报率高。

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  第二种,全款购买,增值投资回报率

  如果我们以7月份的数据为准,可以看到北京房价同比上涨22.7%,假设未来一年北京房价仍然可以达到这个上涨速度。

  那么这套房产的增值收入=2984000(37300*80)*22.7%=677368元

  投资回报率=(租金净收入增值收入)/投入资金=(48000 677368)/2984000=24.3%

  在这种情况下,比起存入银行或者购买一般理财产品,就已经高出很多了。不过需要注意的是,增值收入部分的回报只有当卖房变现的时候才能体现出来,并不会通过直观的数字显示出来。

  第三种,首付3成,有房贷

  近300万房款,首付3成,贷款7成,需要首付90万,算上过户、税费等其他费用,首付需要100万,贷款210万。按目前银行30年的商业贷款利率4.9%,在此基础上打个85折,那就是4.165%。采用等额本息的还款方式。

  每月付给银行(本金和利息)10233元,一年支付银行122796元,其中利息约86841元,本金35955元。

  现金投资回报率

  全年租金净收入48000元,全年支付银行贷款122796元,每年要付息86841元 ,首付100万元

  投资回报率=(租金收入-付息费用)/首付款一年本金=(48000-86841)/1035955= -3.7%

  在这种情况下,并不会产生现金收入,反而需要倒贴钱去还房贷。

  增值投资回报率

  假设这套房一年内增值与第二种买房情况下的增值速度一样,那么,增值收入=2984000*22.7%=677368元

  投资回报率=(增值收入-付息费用)/首付金额=(677368 48000-86841)/1035955=61.6%。

  从结果上看61.6%的回报率简直是高的吓人,但是与前文一样,增值收入的部分是需要卖出去才能拿到钱的。而且一年以内买卖房屋是需要缴纳高额的税费,就目前房价涨势而言,应该不会有太多人考虑出手卖房的吧。

  当然,对于那些仍打算出手的人我们还可以来计算一下,受营改增的影响,买房一年后出售需要缴纳的税费约8万元。

  如果出手,最终投资回报率=(增值收入出租收入-付息费用-税费)/首付金额=(677368 46425-86841-80000)/1035955=54%

  虽然想比于之前要低很多,但受目前房价大涨的影响,一年内的房产投资回报率还是很高,这也就难怪有很多人感慨“辛辛苦苦工作一辈子,还不如一套房子一年赚的多”!

  最后。融360房贷君也需要提醒各位购房者注意,这种投资回报率的计算是理论上的,其中一些情况是需要把房子卖掉后投资人才能拿到。而且这种房价暴涨的情况大多出现在一线城市及部分二线城市,并不代表全国如此,所以投资还是需要谨慎计算考虑的。


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