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离婚有关房子的那些事儿:婚后买房 离婚时怎么分

http://money.591hx.com 2016年09月07日 10:02:43 北京日报

  新闻背景:最近“离婚”一词成为了新闻事件中的高频词汇,先是一些明星的出轨事件刷爆了微博、微信朋友圈,引起公众热议。而后,上海市民排队离婚挤爆民政局的新闻又占据了各大媒体的头条,甚至出现了夫妻“其乐融融”前去离婚的场景。面对层出不穷的离婚乱象,除了道德上的是是非非,其背后的法律解读也令人们更为关注。

  1. “假离婚”风险几何?

  近日有传言称,上海将进一步收紧信贷,离婚不足一年者,限购及贷款政策按照离婚前家庭情况处理。此言一出,前来办理离婚的市民挤爆了民政局,离婚的人群甚至从凌晨就开始排队,导致登记处不得不采取“限号”措施。此后上海市住建委虽出面辟谣,但部分区域的民政局门前仍挤满前来办理离婚的市民。

  近年来,部分地区因为福利分房、第二套房贷、拆迁补偿等政策因素导致离婚激增的现象早已不是新闻,司法实践中“假离婚”导致当事人最终人财两空的案例也并不鲜见。

  就法律而言,并不存在所谓“假离婚”的概念。依据我国民事诉讼法的相关规定,当事人对已经发生法律效力的解除婚姻关系的判决、调解书,不得申请再审。因此,婚姻作为一种人身关系,离婚判决只要发生法律效力,基于夫妻关系所产生的权利义务随之消失,不可逆转。当事人可以通过诉讼进行救济的范围仅限于财产争议和子女抚养问题。

  所谓的“假离婚”,其目的在于通过改变婚姻状况或个人财产状况,规避法律、政策限制,从而获取经济利益。夫妻一旦离婚,其共有财产就会面临分割,为了达到名下无财产的目的,当事人往往会将房产、车辆、存款通过协议的方式处分至另一方名下。而“假离婚”一旦成真,当事人再以财产分割不公平为由提起诉讼,难以得到法院支持。

  最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》中第8条规定:“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议,对男女双方具有法律约束力。”同时,该解释第9条规定:“男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔,请求变更或者撤销财产分割协议的,人民法院应当受理。人民法院审理后,未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的,应当依法驳回当事人的诉讼请求。”

  由此可见,协议离婚后就已经处分的财产再提起诉讼,一方面需要受到“一年内”的时效限制;另一方面,考虑到协议离婚时,双方对财产的处分结果可能包括对家庭贡献大小、情感补偿等多种因素,法院审查的标准也仅限于订立协议时是否为双方当事人的真实意思表示,而是否均等分割并非推翻协议的充分理由。

  “假离婚”除了上述法律风险之外,离婚后再次购房的问题也值得注意。离婚后再次购房,该房屋产权也必然登记在其中一人名下。根据婚姻法第18条规定:一方的婚前财产,为夫妻一方的财产。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第19条也同时规定:夫妻一方的所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。也就是说,离婚之后即便双方复婚,此前所取得的房产,很可能会被认定为一方的婚前个人财产。因此,“假离婚”法律风险很大,并不是看上去那样“美好”。

  2. 婚内出轨代价多大?

  8月14日,明星王宝强发布离婚声明,称“无法容忍恶意背叛婚姻、破坏家庭”。王宝强声明中指出:其配偶马蓉与经纪人宋喆的婚外不正当两性关系,严重伤害了婚姻、破坏了家庭,并决定解除二人的婚姻关系,同时解除宋喆的经纪人职务。该份声明迅速引爆了全民对婚姻道德的大讨论,一时间,出轨者是否应“净身出户”的话题成为舆论争议焦点之一。

  与传统观念中对婚内出轨的零容忍相比,现行婚姻法对违背夫妻忠实义务持相对保守的态度。婚姻法第46条规定,有配偶者与他人同居导致离婚的,无过错方有权请求损害赔偿。同时,最高人民法院婚姻法司法解释(一)第2条,进一步明确了“有配偶者与他人同居”的情形,即:有配偶者与婚外异性不以夫妻名义,持续、稳定地共同居住。也就是说,偶尔的婚外性行为,尚不足以构成离婚时的损害赔偿责任。其原因在于,相关法律的着眼点是在于反对破坏一夫一妻制的行为,即有配偶者与婚外异性共同居住,一起生活的行为;至于共同居住期间是否发生性行为,并不是上述法律所关注的,只要有配偶一方与他人同居的事实成立,即使没有发生性行为,另一方作为无过错方都有权要求损害赔偿。相反的,即便配偶一方与异性有不正当性行为,另一方也有充分的证据予以证明,也不能理解为“同居”。

  那是否意味着轻微的出轨行为没有任何代价?答案当然是否定的,虽然现行婚姻法没有明确规定婚内出轨应当承担何种责任。但早在1993年,最高人民法院颁布的《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》中规定“人民法院审理离婚案件对夫妻共同财产的处理,应当……坚持男女平等,保护妇女、儿童的合法权益,照顾无过错方”,这一规定明确提出了在分割夫妻共同财产时照顾无过错方的原则。

  离婚纠纷的司法实践中,当事人婚内出轨行为一经查证,当然会被认定为过错行为,因此在夫妻共同财产的分割中,无过错一方会在共同财产均等分割的基础上得到适当的倾斜照顾。而照顾的程度会视过错方的行为性质、过错程度有所不同。因此“出轨者须净身出户”的极端观点,明显缺乏法律依据。

  3. 房产不在夫妻名下如何分割?

  近日,知名导演张纪中与其妻子樊馨蔓因离婚引发的新闻也引起了舆论的关注,樊馨蔓一方提出张纪中出轨的同时,爆出张纪中在美国购置有一处豪宅,但房产已转到杜姓女子名下。无独有偶,王宝强在其离婚大战前夕也被爆料9套房产均不在其名下。且不论这些新闻的真实性如何,但如果在离婚案件中出现类似上述情况时,这样的房产又该如何处理呢?

  依据我国婚姻法第17条规定,夫妻婚姻关系存续期间所得的财产一般推定为共同财产,因此房产无论登记于夫妻任何一方名下,都不妨碍在离婚过程中进行分割。但与此相对的是,如果房屋登记在第三人名下,处理时将更为复杂。

  司法实践中,离婚案件因涉及双方身份关系的处理,不会追加其他当事人参加诉讼,因此出现房产登记于他人名下的情形时,法院一般不会将相关财产纳入审理范围。这是否意味着不在夫妻名下的财产就不能进行分割呢?

  我国物权法规定,不动产物权公示采取登记公示主义,也就是说房产证上的登记人会被推定为所有权人,但这种效力仅仅是法律上的“推定”,并非绝对不可推翻。换言之,房屋权属证书只是一种权利的证明,而非权利本身。房屋物权登记产生的公示公信效力是对社会公众产生的外部效力,即善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易,法律对善意第三人取得的权利亦予以保护。但在该房屋物权不涉及善意第三人的情况下,当事人有相反证据证明其为真正的权利人时,可以推翻这种推定。

  因此,如果夫妻一方将房屋转移至他人名下,在离婚诉讼中虽无法直接分割处理,但通过另案起诉第三人,对房屋主张析产或者认定买卖合同无效等,可以将房屋确认至夫妻双方名下,而后再进行分割就可以实现对该财产的合法权利。

  特别需要说明的是,第三人如果是通过支付合理对价购买涉诉房产并构成善意取得,房产的物权则不能从第三人处追回。配偶可以据此向出售房产的另一方主张由此造成的财产损失。

  司法实践中,还有一种常见的情形:父母将房产登记在未成年子女名下,离婚时以房屋属夫妻共同财产为由要求分割,却不能得到法院的支持。在法律意义上,夫妻将房屋无偿登记在未成年子女名下,属于父母对子女的赠与,依我国合同法第186条的规定,不动产经过办理变更登记即为实际交付,赠与关系因此成立且不可以撤销。如孩子尚未成年,其财产应由监护人代为管理。而夫妻离婚时对此无权予以分割。

  4. 财产赠与小三能否追回?

  与王宝强在离婚大战中忍辱负重的形象形成鲜明对比的是,近日郎咸平教授联手前妻向女友索回房款的传闻被网友誉为教科书式的“维权典范”。近年来,妻子起诉小三索要房产的诉讼也曾多次引发公众热议,那么法律对此又是如何规定的呢?

  最高人民法院婚姻法司法解释(一)第17条规定:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。而夫妻一方隐瞒事实,擅自将共同财产赠与他人,显然不在日常生活所需之列,这种赠与行为依法应认定为无效。小三在明知赠与人有配偶的情况下无偿接受大额财产,显然也不能被视为善意第三人。

  此外,也有一种观点认为,夫妻共同财产中二人各占有一半份额,因此对小三的赠与行为属于部分无效,而以自己所有的部分财产赠与他人是合法的。这种观点的错误之处在于,依我国婚姻法规定,夫妻双方在没有其他约定情况下,对共同财产形成共同共有关系,而按份共有仅出现在婚姻关系解除时和其他法律规定的特殊情况下。因此在婚姻关系存续期间,夫妻共同财产是一个不可分割的整体,夫妻对全部共同财产不分份额地共同享有所有权。故此一方擅自将共同财产赠与他人应属全部无效,而非部分无效。

  就财产的追索方式而言,物权法第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回。”据此,夫妻中的受害方,可以行使物权法中的物上请求权,以其配偶和受赠人为共同被告,请求法院判令其返还财产。

  司法实务中,对赠与财产返还的具体处理方式一般可分为两种,如果赠与人直接给受赠人的是钱款,而日后钱款转化为房产或其他动产,赠与行为被确认无效后,受赠人一般应返还相应的钱款;而如果赠与人把原来登记在自己名下的财产变更登记为受赠人,受赠人则应返还原物。

  现代社会中,法律渗透于婚姻生活的每个角落,看似冰冷的法律条文背后,既诠释着对家庭传统观念的坚守,又体现着现代婚姻制度对身份权利的自主,在诸多“离婚大战”尚未尘埃落定之时,且多一份从容淡定,相信法律终将会给出完满的答案。

  婚后买房离婚时怎么分?

  买房对老百姓来说是一辈子最大的支出,而婚姻则是人生最重要的一步,近几年国内离婚率快速增长,很多夫妻在离婚时都要面对“离婚后房产如何分割”的问题。

  案例一:婚后购房,一方父母出资,房子在自己子女名下

  杨小姐起诉要求与冯先生离婚并分割夫妻共有的房屋一套。冯先生同意离婚,但称双方没有共同财产,房屋是自己的。

  经审理查明,涉诉房屋虽系双方婚后购买,但系冯先生与其父亲和其姐姐共同出资,结合银行交款凭证、冯父与冯姐姐的陈述及登记在冯先生单方名下之情形,法院认定涉诉房屋为冯先生单独所有。

  婚后购房,一方父母出资的,房子在自己子女名下,如果是全部房款或者是全部首付款,根据婚姻法司法解释(三)的规定,婚后一方父母出资购买不动产,登记在自己子女名下的,视为对自己子女一方个人的赠与,属于子女的个人财产。共同还贷的部分,核算后给对方一半的补偿。如果是部分首付款,那么根据婚姻法司法解释(二)的规定,婚后父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。

  案例二:婚后购房,一方父母出资,房子登记在对方或双方名下

  吴先生与李女士2009年结婚,李女士父母在2012年出资购置一套住房供小两口居住,并将房产登记在女婿吴先生的名下。2014年9月,李女士向法院起诉要求离婚并确认涉案房屋归自己所有。

  根据婚姻法司法解释(二)第22条的规定,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与。本案中,李女士的父母在女儿女婿登记结婚之后购买涉案房屋,其出资意图在于保障女儿女婿的家庭稳定,是对吴先生和李女士双方的赠与行为,应作为夫妻共同财产处理。

  婚后购房,一方父母出资的,房子登记在对方或双方名下的,视为父母对双方的赠与,房产属于夫妻共同共有。

  案例三:双方父母出资,房子在出资方子女一方名下

  王先生与陈小姐于2007年登记结婚,婚后双方父母共同出资购买了一套房屋,价值40万元。由于感情不和,王先生要求离婚并分割房产。陈小姐同意离婚,但是不同意分割房产,认为房产是属于自己的,因为房产证上只有她一个人的名字。

  经审理查明,涉案房屋是王先生和陈小姐婚后双方父母为他们共同购买的,产权证上只登记陈小姐的名字。但是根据婚姻法司法解释(三)第7条规定:“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,应当按照当时双方父母出资所占的出资比例对该房产进行分割。”

  婚后购房,双方父母出资,房子在出资方子女一人名下的,如果父母共同支付了首付款,由子女还贷,一般是按照婚姻法司法解释(二)的规定,认定为共同共有。如果父母出全资的,一般适用婚姻法司法解释(三),认定为按份共有。如果双方父母与子女婚后财产共同出资构成首付款,父母出资视为对对方的赠与,一般适用婚姻法司法解释(二),认定房子为夫妻共同共有。

  案例四:婚后购房,双方父母出资,房子在子女双方名下

  张女士称与王先生结婚后,双方父母出资购房,现在要求法院判决离婚,并将房屋判给自己。王先生不同意诉讼请求,请求法院将房屋判给自己。

  法院审理查明,双方诉争的房屋系婚后购房,应认定为夫妻共同财产。根据双方当事人的陈述、举证、质证以及双方的工作性质、收入,可以确认诉争房屋张女士父母出资96万元、王先生父母出资81万元,但是双方父母都未明确表示赠与哪一方。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第22条第2款规定:当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但是父母明确表示赠与一方的除外。所以,房产共同所有,分割时应该平分。

  婚后购房,双方父母出资,房子在子女双方名下的,一般即便出资额不等,也是平分。

  案例五:婚后一方用个人财产出资购买房屋

  汪女士和章先生结婚后在北京购买了一套经济适用房。由于章先生经济上比较困难,30万元的首付款都是汪女士支付的。因为汪女士不具有购买北京市经济适用房的资格,故房产证办在了章先生的名下。现在汪女士起诉离婚,要求法院将房产判归自己所有。章先生同意离婚,但表示房子是自己的,因为房产证上登记的是自己的名字。

  法院认为,虽然汪女士支付了房子全部首付款,但是把房子登记在章先生名下是在以自己的行为表示个人财产出资对对方的赠与,所以涉案房屋按双方共同共有财产处理。婚后购房,一方用婚前个人财产出资的,如果房子在自己名下,如果支付的是全部首付款,先按份处理后再按共同共有处理;如果支付的是全部房款,按个人财产处理。如果房子在双方或对方名下,那个人财产出资行为视为对对方的赠与,整个房子按共同财产处理。

  案例六:婚后购房,双方共同借了全部或部分购房款

  王女士与胡先生婚后双方分别借钱支付了全部购房款86万元,其中王女士借款金额是60万元,胡先生借了20万元。现在王女士起诉离婚并要求法院判令房产归自己所有,因为自己当年出资更多。胡先生称房子是双方共同所有,因为产权证上登记的是双方的名字,且自己在购买的时候也出资了。

  双方都提交了当时借款的借条并提交了房产证佐证房产现有的共有状态。法院认为,婚后双方共同借款部分购房款,属于共同债务,共同购买的房屋属于共有房产。婚后购房,双方借了全部或者部分购房款的,房子属于共同财产,债务属于共同债务。

  案例七:婚后一方借了全部购房款或全部首付款

  杨女士与吴先生婚后买房,吴先生借了首付款39万元,杨女士帮着吴先生一起还债。今年,吴先生起诉至法院要求离婚并确认房屋归自己所有。杨女士认为,房屋是婚后购买的,首付款虽然是吴先生借的但是自己也帮着还了。

  经审理查明,吴先生借了涉案房屋的所有首付款,但是证人证明杨女士帮助还了借款。婚后购房,一方借了全部购房款的或者全部首付款的,如果一方私自借款,对方认可并共同还款的,那么房屋就是共同房产,当然债务也是共同债务。如果一方私自借款,房子在借款方名下,由借款方父母还借款的,如果没有其他因素,那就是个人财产了。

  (作者单位:北京市房山区法院)


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