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内地最高单价成交纪录34.4万/平 上海房价要上天

http://money.591hx.com 2016年07月15日 13:57:56 华夏时报

  34.4万元/平方米,创下内地最高单价成交纪录 上海房价要上天

  国内房价的座标系将被颠覆。房产机构最新披露的监测信息显示,上海华侨城开发的苏河湾项目以34.4万元/平方米的成交单价,创下上海住宅单价的最高成交纪录。

  从近期上海外郊环频出的地王中,市场已经认为未来沪外郊环房价都要卖到六七万元以上,但很多人仍然不清楚上海内环内的房价可能会卖到多少。有分析师认为苏河湾超过30万/平方米的成交记录,从这一个案中也许可以大致猜测出上海未来房价的地图。

  10年前,汤臣一品以18万元/平方米对外报价时,被当时外界质疑有炒作之嫌。此后随着房价几轮大幅上涨,汤臣一品被逐渐认为是上海以至中国豪宅的坐标。然而当更多豪宅出现后,当下每平方米十几万的房价不过是豪宅的入门级别。

  对于后期走势,克而瑞副总裁于丹丹认为,受政策收紧影响,一线城市中上海、深圳上半年的成交量已经大幅下跌,下半年将低位企稳。但受需求外溢影响,从一线和部分强二线城市涌出的购房需求来看,下半年继续上涨的概率可能会加大。

  房价要上天?

  刚刚过去的第二季度,上海新房交易单价创下了历史最高纪录。

  第一太平戴维斯7月12日公布的信息显示,上海华侨城苏河湾11号楼在4月份卖出了一套房子,其成交单价高达34.5万/平方米。

  记者了解到,华侨城开发的这套住宅是在今年4月19日成交的,该联排别墅总面积为700平方米,总价2.42亿元。“创下了上海历史上新房的最高单价纪录。”第一太平戴维斯中国市场研究部助理董事张琳表示。

  不仅如此,上海华侨城的这套房子也刷新了中国大陆的房价坐标系。“香港有些豪宅的成交价格可能更高一些,但这个单价应该是目前大陆地区最高的,以后会不会被超过还不知道。”上海一位分析师表示。

  此前在上海对外报单价最高的房子,是郭广昌旗下的复星地产控股在上海外滩8-1项目。外滩国际金融中心B、F、C三栋临江写字楼最高报价35万元/平方米,在2014年年底获得了黄浦区房管局的预售许可。但至今为止,这个项目仍没有一套房子是以35万元/平方米的价格成交的。

  分析师指出,同区域写字楼的销售和报价远高于住宅。复星地控35万元/平方米的报价虽然已经奇高,但报价水平仍比住宅高一大截。

  “同地段区域较成熟的写字楼,办公楼的销售报价一般会比住宅高一到二成的水平。按这种估价方法,复星地产项目如果卖到35万/平方米,黄浦区外滩延线的住宅均价可能会在30万元/平方米左右的水平。虽然我已经做了十多年房地产,但依然很难想象黄浦区一套房子的单价能卖到30万元/平方米。”上海一家房企市场部经理表示。

  1个月前舆论被周浦未来项目将卖到8万而引来一片哗然,然而紧接着上海远郊一大波地王汹涌而来,一次次刷新着公众对房价的新认知:松江将卖到7万、嘉定房价将至7万、顾村7万,连距离市中心30多公里的新场镇,未来的房价可能会涨到5.7万元/平方米。

  有券商研究员认为,从如此高的地价中来看未来的房价,实在离谱。然而华侨城成交的这套房子,让人更加惊愕。在投资者眼中,华侨城开发的这一项目,其销售价格似乎又开始让更多的人对房价继续上扬充满期待。

  在很多上海本地人看来,由央企华侨城所开发的苏河湾并非上乘的豪宅居住区,该项目位于原闸北苏州河以北的区域,但距离市中心人民广场并不远。

  “如果苏河湾的房子每平方米能卖到30多万,比苏河湾位置更好的楼盘,完全有可能卖到更高的价格。”上海一家机构分析师表示。

  半年成交110宗地王

  虽然投资者对楼市持续乐观,然而在研究人员看来,华侨城单价卖到34.4万元/平方米只是个案,不代表周边房价就能卖到这个水平。

  张琳向记者表示,今年房价涨幅已经相当惊人,市场需要消化较长一段时间才能恢复元气。“下半年不太可能继续大幅上涨,涨幅应该会放缓。明年走势如何,现在还不好说。有投资者就此预期短期时间里上海内环内的房价将普遍上涨到20万,并不符合市场规律。”张琳说。

  但汹涌而来的地王潮,还是不得不让人产生这样的预期:地价已经如此高,房价低得了吗。

  今年的确是地王的大年,开发商在热点城市不计成本价疯狂举牌拿地,造就了一大批地王。

  据克瑞最新数据,今年上半年全国共计成交了110宗总价、单价地王。短短半年的时间里,地王的数量就已经超过2009年72幅的记录,刷新了年度地王数量的纪录。分区域来看,这些地王主要集中在上海、南京、杭州和合肥等热门的一、二线城市。3月末以来,虽然这些热点城市的调控有所收紧,但开发商拍地的热度仍然有增无减。

  上周末南京土地拍卖现场,甚至出现拍卖系统跟不上现场举牌速度的混乱场现,土地市场之火爆由此可见一斑。“今年是继2009年地王潮之后,中国房地产史上第二大地王潮之年。甚至有可能超过2009年,成为历史上地王数量最多的一年。”张琳说。

  地方政府成为本轮地王潮中最大的受益者之一。

  今年土地市场成交规模持续走热,4月以来同比增速指标更是显著提升。克而瑞监测数据显示,二季度全国经营性土地成交建筑面积为8490万平方米,比去年同期上涨了二成,而二季度全国土地出让金的成交金额高达4690亿元,同比大幅增长了104%。

  就地王产生的原因,广发证券地产行业首席研究员乐加栋指出,每轮地王潮的到来,均产生于货币宽松周期。“本轮货币周期中,共出现了6次降息6次降准,市场流动性明显。但每轮资金进入土地市场的渠道有所差异。本轮拿地王的企业,整体资金成本都处于低位,央企、国企资金成本优势尤其显著。”乐加栋认为,在资产荒的背景下,寻求较高收益的各类资金借道资产管理公司、基金公司,通过上市房企定增等方式参与到房企土地投资中,流入到地产市场。

  对于今年下半场房地产走势,于丹丹认为一线城市继续大涨的概率较小。但受一线城市溢出效应影响,珠三角、环上海、环北京的三四线城市,如深圳周边的佛山、东莞、惠州,上海周边的昆山、太仓、嘉兴,以及北京周边的廊坊、唐山等城市,成交量不跌反涨的可能性较大。


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