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离上海最近的楼市洼地?嘉兴搭车“沪嘉同城”揽上海客

http://money.591hx.com 2016年06月07日 13:25:52 一财网

  在“寸土寸金”的上海周边,嘉兴是一个稀罕的存在——多年如一日的房价,不仅难与苏州等地市比肩,甚至还不如其下辖的县级市。

  上海出台“史上最严”的楼市“3·25新政”后,4月沪上新房成交量相较3月份近乎腰斩。被限购者的恐慌情绪开始外溢,很快波及上海外围,嘉兴也是受益者之一。

  然而,嘉兴是一个典型的去库存城市,沪上楼市的波澜到了嘉兴,总是泛不起多大水花:支柱产业的缺乏、人口导入的不足,以及前几年过大的土地供应量和政府的安置房建设,使嘉兴的房价依然在洼地徘徊。如果说价值决定价格,未来的嘉兴楼市有多大空间?会有哪些机遇?如果上海到嘉兴的城际地铁开通,嘉兴会是下一个佛山吗?

  多年“火”不起来的嘉兴

  上海“3·25新政”的蝴蝶效应十分明显。

  嘉兴商品房在线销售备案管理系统数据显示,3月,嘉兴市本级成交各类商品房约3164套,日均成交102套,总成交金额约257429万元;整体成交量环比(1301套)猛涨143.20%;同比(1832套)上涨72.71%,创下近九年来的同期新高。

  3月到5月,嘉兴楼市连续3个月成交突破3000套,这是2009年至今,嘉兴楼市史无前例的一个里程碑。

  嘉兴市位于杭嘉湖平原腹心地带,是长江三角洲重要城市之一,与沪、杭、苏、湖等城市相距均不到百公里。然而,就是在这样一个区位优势明显的地方,楼市多年来却一直不温不火。此次,上海“3·25新政”的效应使得销量大幅上升,但均价还在7000多元徘徊。

  这一均价,与周边的沪、杭、苏等大城市的房价不可相提并论。即使与宁波相比,嘉兴这些年楼市的爬坡也十分缓慢。新湖中宝(600208.SH)旗下的嘉兴新湖中房置业有限公司(下称“新湖中房”)销售经理王赞春告诉《第一财经日报》记者,2007年~2008年,嘉兴市本级的楼市均价是4000多元,宁波市本级的楼市均价在4500多元,差距并不明显;然而,现在宁波市本级的楼市均价已达2万多元。

  一位当地的房地产开发商刘先生(化名)告诉本报记者,嘉兴市也经历过2009~2010年的温州炒房团,那波行情拉动比较大,主城区的房价基本都在万元以上,但炒房团撤走后,市场就慢慢回落了。到了2013年,又来了一波行情,那一年刘先生所在公司的销售额超6亿元。而2014年和2015年的情况就相对不那么好了。目前,嘉兴市的库存去化周期在15~17个月左右。嘉兴市因为前几年土地供应量大,现在很难通过推地价的方式来推动房价。总体上来说,嘉兴市场比较平稳。

  “2009年那波行情,是由于当时浙江省对嘉兴市的规划倡导,提出作‘上海的后花园’,另外一个原因是上海到嘉兴的高铁建设,吸引了嘉兴市民纷纷投入楼市。”新湖中房营销总监水浩峰告诉记者,当时整个嘉兴只有南湖区板块被称为“上海的后花园”,因为离高铁近,南湖板块疯涨,最高涨至1万元出头。2008年均价从原先的四五千涨到7000多元,2009年到了顶峰。

  从2010年年初开始,为遏制房价过快上涨,国家相继发布了若干房地产调控政策,4月份更是密集发布了4大调整政策。紧接着,嘉兴也出台了相应的限购政策。

  水浩峰告诉记者,当时他在做旭辉广场的酒店式公寓产品。该公寓位于嘉兴市戴梦得购物中心旁边,可称是市中心最好的位置。3月底,他们开出的300套全部卖完了,而4月15日他们开盘的300多套,只卖出170多套。而这170套的购买者里,嘉兴本地居民只占到10%,之前嘉兴本地居民一般能占到70%,这说明嘉兴本地居民持续性的消化能力在减退。同时,在限购政策的影响下,整体去化量从原先的95%以上降到了65%,而且这65%的去化量中有九成是温州投资客,然而因为限购政策出台,这些投资客没有一个能签合同的,除非能转换成一次性付款。

  缺乏支柱产业

  嘉兴楼市多年来不温不火的原因何在?

  除了前几年土地供应量过大之外,刘先生告诉记者,他认为嘉兴市没有可以拉动当地经济和导入人口的支柱产业,土地出让占地方GDP比重较大。当年市场行情好的时候,刘先生的公司6个亿的年销售额给当地税收就贡献了6000万,而市场行情不好时,相应的税收就一落千丈了。此外,政府大量的安置房也拉低了房价。

  嘉兴市的房价不仅低于周边城市,还低于其下辖的几个县(包括县级市)。中国房产超市网显示,就住宅均价而言,2016年5月,海宁为8754元/平方米,桐乡为 7336元/平方米,平湖为7277元/平方米,嘉兴为6535元/平方米,嘉善为6452元/平方米,海盐为5277元/平方米。

  究其原因,刘先生告诉记者,这五个县的总体经济实力都要比嘉兴强,它们都有自己的支柱产业,比如海宁有皮革城,桐乡主打丝织品、羊毛衫,平湖有服装产业,嘉善有胶合板、箱包产业,海盐有秦山核电。而由于行政体制的原因,这5个县在财政上都有较大自主权。

  刘先生说,海宁的房价高于嘉兴还有一个原因,海宁的土地供应量是有计划的,因为它有自己的支柱产业,不完全依赖房地产。目前,相比嘉兴楼市各类商品房7000多元的均价,海宁的均价达到了1万元左右,高的有1.4万~1.5万元。

  嘉兴又称“禾城”,水系发达,历来以农业为主。十二五期间,嘉兴市政府在产业结构调整上也做了努力,三次产业结构从5.5∶57.7∶36.8调整为4.0∶52.6∶43.4.2015年,实现地区生产总值3517.1亿元,增长7%。然而在工业上,传统制造业仍占多数。

  业内人士告诉记者,目前,在嘉兴,轮胎、棉纺、化工等高污染和劳动密集型产业较多,虽然近十年嘉兴也引进了一些新型制造业,比如小米手机加工厂、做航空配件的台资企业敏实等,但毕竟是少数。上海目前在转移一部分产业,嘉兴还处于对接的过程中。

  根据《嘉兴市人民政府关于印发〈中国制造2025嘉兴行动纲要〉的通知》( 嘉政发〔2016〕14号),在制造业领域,嘉兴市将重点提升发展智能终端、智能照明、智能制造装备、农林机械、汽车及零部件、精品纺织、品牌女装、皮革制品、化工新材料、光伏新能源等十大产业链。

  上海易居房地产研究院总监严跃进对记者分析,嘉兴靠近上海,但区位优势并没有显现,房地产市场比较平淡。实际上,浙江省的整个经济发展在杭州和宁波之间这条线,而嘉兴这一带相对来说缺乏重点。而从土地规划上来讲,上海经嘉定到苏州这一带,当时是作为工业区来开发的,但是上海的另外一个方向,即从松江到金山、奉贤这一带是按照传统的农用地来开发的,所以很多产业也没有进去,因而影响了嘉兴整体的房价和人口导入。

  正是由于嘉兴市人口导入不足,外来开发商的日子似乎并不好过,竞争相当激烈。目前,万科、世茂、恒大等大型开发商都已进驻嘉兴。业内人士告诉记者,这些开发商习惯了在全国经常开个900套、1000套的日光盘,但这在嘉兴却不行,开盘卖200套已经是“创纪录”的。世茂当初借着“上海后花园”的概念,在靠近高铁的纺工路那边拿了一块地,结果项目滞销。

  大型开发商在嘉兴当地的品牌影响力实际上并没有那么大。因为嘉兴人见过了上海、杭州等地好的住宅,对舒适性、配置要求、户型要求、整体规划、景观园林等住宅品质要求很高,然而他们所能承受的房价与之又不成正比。开发商做这些高配置都是需要成本的,但较长的去化周期让开发商又很难在短期内回笼资金。而开发商一旦降低标准,就会引来业主维权。相对而言,本土开发商会在一开始就把财务成本、去化周期等算得很清楚。

  近两年,当地政府也意识到高库存的问题。业内人士告诉记者,现在安置房基本停了,去年土地供应量开始减少,主打去库存。相比前几年每年推四五十块地,今年只推20块左右的地块。同时在去年国家利好政策的刺激下,嘉兴市场的成交量呈现出井喷,但依然在以价换量,价格甚至在往下调,全市均价从2014年的7100多元降到了2015年的7003元。

  人口外溢与发展模式更新

  刘先生认为,未来嘉兴房地产将得益于上海、杭州等周边大城市的人口外溢效应。一方面是养老的需求,一方面是小孩上学的需求。

  按户籍人口统计,截至2015年末,浙江省老年人口(60岁及以上)为984.03万人,占总人口的20.19%,其中,嘉兴市老年人口84.94万人,占比为24.30%,老龄化程度居全省之首。2015年末,上海户籍老年人口(60岁及以上)435.95万人,占比达30.2%,是中国首个进入老龄化社会的城市。

  在养老地产方面,未来嘉兴除了满足本地老年人外,将着眼于周边大城市的老年人,尤其是上海的老年人群。

  刘先生告诉记者,目前在嘉兴的梅花洲就有大量的上海老年人,他们一般会把上海的房子留给子女,自己在嘉兴养老:一则嘉兴的房价比较便宜,二则嘉兴有高铁,往返上海也方便。

  浙江大树置业股份有限公司(下称“大树置业”)是嘉兴较知名的本土开发商,也在着手开发养老地产。大树置业副总经理石磊告诉记者,他们要做医养结合的养老地产,引入专业医院团队的技术支持,向康复疗养方向延伸服务功能。然而,目前嘉兴做上海老年人的养老地产有一个问题——上海和嘉兴的医保还没互通,连浙江省内部的医保也还没打通,这给老年人医保报销带来一定的不便。

  上海的人口外溢效应还在于,很多新上海人在上海落不了户,但他们的子女要入学,这些人就会来嘉兴买房落户。刘先生告诉记者,目前这种情况还是比较多的,因为嘉兴的教育资源不错,有北师大嘉兴附中、北大附属嘉兴实验学校、东北师范大学南湖实验学校等。

  不过嘉兴最大的症结仍是缺乏支柱产业,靠这些方式导入人口终归有限。

  嘉兴下辖的嘉善县离上海更近,在2015年的这波房地产利好政策下,主打上海客户群的嘉善房子卖得很不错,尤其是西塘孔雀城,这里曾一度迎来万人看房团,上海各大中介纷纷抢卖孔雀城,几十辆大巴同时抵达展示中心考察项目。

  近期,有报道称,上海市新一轮总体规划(2014-2040)已经渐渐清晰,将确定青浦、松江、嘉定、临港4个城市副中心。上一轮规划(1999-2020年)中,上海提出一城九镇(即松江新城,及朱家角、安亭、高桥、浦江等9个中心镇),但由于人口快速增长,上海的空间越来越紧张。

  刘先生对记者分析,未来房地产市场将呈现两极分化,像上海这种特大城市的集聚效应会越来越明显。如果这一消息属实,上述4个“新晋”的城市副中心将把上海的产业、交通、人口等往周边疏解,逐步化解上海供应不足的问题,实现人口外溢,逐步带动周边的太仓、吴江、平湖、嘉兴等江浙城市的发展。

  而近年来长三角地区一体化发展的思路,也已进入中央层面的视野和规划。

  中共中央总书记、国家主席习近平2014年5月考察上海时,明确要求继续完善长三角地区合作协调机制,加强专题合作,拓展合作内容,加强区域规划衔接和前瞻性研究,努力促进长三角地区率先发展、一体化发展。

  今年两会期间发布的“十三五规划”提出,中国要建19个城市群,长三角城市群就是其中之一。

  5月25日,国务院发布关于长江三角洲城市群发展规划的批复,原则同意《长江三角洲城市群发展规划》。

  交通先行:铁路新线?城际地铁?

  上海到嘉兴将开通城际地铁的消息已盛传多年,但至今还未见动静。如果上海的地铁开进嘉兴,那对嘉兴当地包括房地产在内的经济发展影响,将是非常巨大的。

  以国内第一条城际地铁广佛线为例,开通之后,越来越多人开始住在佛山、工作在广州的同城化生活。2015年12月28日,广佛线通至广州海珠区的燕岗,广州和佛山形成了半小时生活圈,从佛山段的金融高新区站出发,25分钟到达中山大学,35分钟到达琶洲互联网集聚区,40分钟到达琶洲会展。

  据媒体报道,今年4月份,在广佛交界板块,广州购房客的比例平均有六成,甚至达到七到八成。

  目前,新一轮广州客西进,正搅动佛山传统产业、商圈布局。佛山市禅城区城建部门公布的楼市交易数据显示,禅城3月份的成交量惊人,其中销售套数环比上升306.51%,同比上升286.67%。

  佛山楼市的火爆背后还有广佛两地深化产业协作的因素。2009年,广佛两市签署的《广州市佛山市同城化建设合作协议》,就包括了城市规划、交通基础设施、产业协作、环境保护等4个对接协议;2015年8月28日,广州荔湾区与佛山南海区政府共同签订《共建广佛同城合作示范区框架协议》,也商定两区将手牵手在区域规划、产业对接等八方面开启合作,共建广佛同城合作示范区,以推进广佛同城化进程。

  佛山市金融高新区定位于辐射亚太的金融后援基地。目前已有渣打、汇丰、恒生等7家港资银行在佛山设立14家分支机构。截至2015年底,金融高新区已吸引250多家金融机构及知名企业落户,吸纳了2万多名中高端人才前来佛山就业创业,从而形成佛山区域楼市上升的强劲支撑。

  2015年,佛山实现地区生产总值8003.92亿元,同比增长5.3%。十二五期间,三大产业比例由2010年的1.9:62.6:35.5调整为2015年的1.7:60.5:37.8。佛山很早就具备了良好的第二产业基础。

  嘉兴似乎也有意走金融服务业的路子,目前已开始在做规划和布局,但如何像佛山与广州那样紧密携手,与上海深化产业协作将会是一次很大的考验。

  《嘉兴市人民政府办公室关于印发嘉兴市加快发展现代服务业行动计划(2016~2020年)》(嘉政办发〔2016〕13号)提出,要加快金融创新与开放步伐,重点发展总部金融、科技金融、私募金融、互联网金融等,着力打造长三角南翼科技金融创新中心,积极争创“开放型经济”金融服务先行区和“统筹城乡”金融服务示范区,不断提高金融服务业增加值比重和对经济社会发展的支撑能力。到2020年,金融业增加值超过400亿元,年均增长12%以上。

  上海到嘉兴的城际地铁何时开通目前还是个未知数,但跟嘉兴有关的两条城际铁路的开工建设已经是板上钉钉的事情了。

  根据《浙江铁路建设“八八计划”》,通苏嘉城际铁路(南通-苏州-嘉兴)和沪乍杭铁路两个项目将分别计划于2016年和2017年开工建设。国家发改委和交通运输部印发《交通基础设施重大工程建设三年行动计划》的通知里,沪乍杭铁路也赫然在列。

  根据目前规划,沪乍杭铁路极有可能起自上海金山,经乍浦至杭州,全长80公里,是杭州与上海之间又一条通道,可快速对接上海浦东。嘉兴市境内涉及平湖、嘉兴港区、海盐和海宁等地,初步确定铁路等级为客货运双线电气化铁路,设计行车速度200公里/小时,不亚于高铁。

  而嘉兴港区核心城区,正是嘉兴市构建“1640”网络型大城市的六个副中心之一。该区乍浦镇滨海港产城统筹发展的步伐,近年来可谓不断加快。沪乍杭铁路的建设,或许将给这座城镇与嘉兴注入新动力。


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