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看美国日本香港房价史 你知道错过多少波买房的机会

http://money.591hx.com 2016年05月06日 09:59:50 一财网

  中国楼市从2002年起,就不断有专家告诫我们:楼市要崩盘了,不要买房。结果房价涨了十几年,崩盘还是没有等来,倒是自己离房子越来越远了。

  看看美国日本香港房价史你就知道错过了多少波买房的机会

  不知不觉,上海、深圳的房产调控新政已经过去整整一个月了,成交量腰斩的报道也不断见诸各大媒体,但房价真的降了吗?似乎并没有。

  有人说可能时间没到,终究会降的,但究竟什么时候跌,才是最重要的。

  在回答“房价都涨成这样了,还要不要买房?”这个问题之前,先讲几个最典型的例子,以最朴素的真实面,坦白阐述一些和房子有关的“真相”。

  美国:100多年来房价年均增3%,略高于2.8%的通胀率

  卡尔·凯斯和罗伯特·席勒编制了著名的Case-Shiller房价指数——席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者,就是那个老是看空中国房价的人。

  这个指数说:在美国1890-2013年长达123年的历史中,下跌的年头是28年,上涨的年头是95年,跌幅最深的一次是2008年,-18%。连续下跌达到5年的只有两次,一次是1929-1933年的经济大萧条时代,累计跌幅是26%。一次是2007-2011年的金融危机周期,累计跌幅是33%。整体上,美国的房价在过去的100多年中,年平均增长率约为3%,略高于美国2.8%的通胀率。

  这123年中,美国出现三次十年累积涨幅超过100%的大牛市,分别是在1938~1954年、1969~1986年、1995~2007年。

  美国123年扣除通胀后的房价走势图,基本平稳上涨

  虽然这个指数其中一个研究结论说:长期来看,美国房价的涨幅基本等于通胀率。但看那个曲线,以0.25%的速度连续涨了100多年,它论证了两个铁一般的事实:1、长期看,房价是上升的;2、房地产是抗通胀的好品种。

  放到单个城市看,比如纽约,长期看,也基本如此。纽约在1988-2012年长达25年的时间里,房价增长率正好是美国的通胀率。

  纽约近30年来实际房价走势图,正好是美国的通胀率)

  日本:30年的房地产大牛市

  日本的故事大家都很清楚了,太多人拿中国楼市和日本楼市对比了,2009年之后,网上流传的那个中日楼市泡沫对比图,都很清晰的把崩盘时间都预测出来了,可惜这个时间点并没有兑现。

  简单说吧,日本房价是在1985年广场协议之后,开始出现加速触顶的,大约1989年开始崩盘,到2005年左右时基本见底,最大跌幅达到70%,房价又回到了20年前也就是广场协议那一年。

  日本泡沫破灭后痛苦地经历了“失去的20年”,同样不能忽视的是,在“失去的20年”之前,日本GDP从1960年代开始便保持了每年高达10%的经济增长。房价从1960年代甚至更早就已经开始腾飞,基本是一直飞到1990年代,前后经历了超过30年的楼市繁荣,日本六大城市地价上涨了56.1倍。这也是事实。

  日本1956-1983年近30年房价大牛市

  香港:17年涨了八九倍

  香港在1997年亚洲金融风暴期间,房价暴跌了一半以上,一直跌到2003年SARS期间,连跌5年,东京和香港房价,比纽约放假跌得更为劲爆。

  但问题是,亚洲金融风暴之前和SARS危机之后,香港房价涨了多少年?亚洲金融风暴之前,香港房价也有好几次牛市熊市,但基本都是“小熊大牛”。

  从1980年到1997年前夕,17年的大周期里基本都是在上涨,涨幅有8-9倍。2003年之后到今天,也是10多年,房价也基本是一直在上涨,中间有调整也是小幅度,整体来说房价早已超过了1997年的高点,去年均价大约到了9万元/平方米。全球最贵的分层住宅价格,一直都要靠香港来刷新。这也是事实。

  香港1980-2010年30年房价走势图,1997年高点之前有17年主升浪

  最朴素的真实面是什么?

  在房地产的历史发展中,那种房价暴跌50%、80%的大崩盘、大萧条,没几回。

  20世纪到现在100多年,大崩盘俩手掌就能数过来。像大萧条、日本楼市崩盘、金融风暴,这些在每一个国家或地区都是几十年甚至上百年才来那么一回的。像日本那样一下子来个“失去的20年”,更是比较罕见的个案了。即使泡沫破裂,那么在破灭来临之前房价也会连涨很多年。

  地球上还没有永远只涨不跌的房价,美国、日本、香港这些更成熟的房地产市场,在过去的100多年里,他们都无一例外的经历了大崩盘。中国可以例外吗?这还有待时间与市场规律去检验。

  但这些年来,总是过于强调崩盘的可怕性,过于片面。看看那些国家和地区在崩盘之前,房价连续上涨了多少年?美国楼市的三次大牛市每次的跨度都是10年以上,日本是30个年头,香港是17个年头,中国从房改之后,除了2008年,也基本是一路上涨。

  因此,预测泡沫是徒劳的。中国楼市从2002年起,就不断有专家告诫我们:楼市要崩盘了,不要买房。结果房价涨了十几年,崩盘还是没有等来,倒是自己离房子越来越远了。

  长期看,因为害怕泡沫而不去买房,个人所承担的损失要远远大于躲过泡沫的收益。因为一个大泡沫的形成和破裂,有可能横跨你的一生。

  美国两次大崩盘 ,横跨了接近一个世纪。日本在大崩盘之前房价涨了30年。回头看,中国房改以来,也有18年了。你的人生,有几个18年?有几个30年?为了等一个到现在都还没来的大崩盘,可能你要错过好几次买房改善自己和家庭居住条件的机会。比如:2005年之前,2008年,2010年。

  总之,中国的房价,一线城市的房价,不要指望它没有泡沫,对这一点笔者从来没有怀疑过。因为我们从来没有经历过崩盘,所以才会相信房价永远上涨的神话。但市场就是市场,不存在特殊,还是把泡沫交给市场和时间去检验吧。(本文仅代表作者个人观点)


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