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楼市疯涨真相:地产政策被投资避险逐利需求扭曲

http://money.591hx.com 2016年04月11日 15:39:51 前瞻网

  中国一二线城市火热的房地产市场激发了参与者的狂热,也让监管者提高了警惕。

  3月9日,央行副行长潘功胜表示,央行会和住建部、银监会等部门协商,对房地产企业、房地产中介机构、非正规金融机构提供首付贷款的行为进行调查和规范。但监管者面临的考验显然不止于此。

  资本市场治理尚未理顺、新兴产业的增长不能够替代过剩产能去杠杆去库存带来的动力,中国的房地产市场再次担当重任,成为拯救中国经济的金钥匙。

  房地产作为资本品的投资性质,使得实体经济部门和私人部门更愿意将资金投向安全和避险的通道。在拥有更好的投资主渠道之前,央行为疲弱的中国经济所提供的资金支持,可能与其预期不完全相符。中央配合房地产领域的调整政策,“压住一线城市,搞活三四线城市楼市”,拉动经济发展的想法,极有可能被投资的避险和逐利需求所扭曲。

  正是在这个意义上,观察此轮房地产上涨的性质,以及给出相应的有效解决方案,就成为本刊关注和调查房地产此轮上涨的动因。

  鉴于首付贷的高利率以及高按揭成数,购房者的利息支出很高,一旦其家庭财务状况发生变化,不论房价是否波动都有可能出现违约。但是,出现系统性风险的概率并不高。在目前证券化程度较低的我国住房按揭贷款市场,并不容易出现如同美国次贷危机或我国去年股市动荡时的断崖式下跌和流动性风险,但仍然着由贷款违约而导致的坏账风险。

  卸掉首付贷等高杠杆的压力,只是化解矛盾的一个对策。更长远的解决之策,必须从提高实体经济增长的动力和尽快解决资本市场的市场化改革等方面同时进行。如此环环相扣的中国房地产市场热烫之病,始有解药。

  ——编者

  深圳(楼盘)(楼盘):“标杆楼市”涨价调查

  深圳房地产爆发性增长的背后,是城市经济发展和人们各项需求尤其是资本需求综合推动的结果

  《财经》(博客,微博)记者 焦建/文

  进入2016年至今,深圳楼市的价格涨势在持续年半有余之后,仍在保持每月刷新纪录的畅旺状态。

  3月1日,深圳市规划和国土资源委员会(下称“深圳规土委”)发布的2月楼市数据显示:新房成交均价再创新高,每平方米48095元,同比增长72.12%、环比增长3.40%。

  在此之前,深圳官方公布的2015年本地房价平均涨幅近50%,是中国楼市涨价幅度的绝对标杆,“2015年中国楼市只有两个城市,一个是深圳,一个是其他城市”,这则笑谈已经成为业界公认的常态。

  受此带动,7000余人在雨中排队抢购1000余套房源,业主连夜坐地涨价100万元后买家还“愉快”成交,朋友合起伙、夫妻离婚后买房类似现象屡见不鲜。为给购房者提供上车可能性,深圳已开始像香港一样出现房屋小型化趋势。例如某楼盘将推出的“创新户型”项目,就包括15平方米的一居,35平方米的两居。

  有心人不难找到深圳楼市上涨的原因:“有需求”(住房自有率仅30%)、“有钱”(常住人口人均存款和可支配收入全国第一)、“有产业”(互联网和高科技)和“有故事”(前海、直辖市传闻),这也是近年来持续支撑深圳房价走势的基本面

  但与市民型城市广州(楼盘)(楼盘)相比,深圳已属资本型城市。更多的市场人士愿意从供需矛盾出发,加一层维度去解析原因:受前所未有的宽信贷及多重金融手段的共同推动,从换房客到首置刚需客再到投资客,纷纷踊跃入市。

  “2015年其他城市大概是15%左右的升幅,深圳超升的25%里面,我觉得有15%是有实际支撑,另有10%是兴奋过度的结果。”香港中原集团主席兼总裁施永青判断。

  对泡沫大小判断相对保守的施永青也提醒,深圳市场特色是调整较快、敏感度高,投资者比例也相对高。而投资者可能一刹那之间改变了看法和行动。现在需谨慎一点。

  3月1日,深圳市房地产评估发展中心发布提示称:根据房地产市场变化情况,深圳将于下月1日起对房产评估价格进行例行更新。其结果被普遍认为有很大概率上调评估价,意味着各种税费成本都会增加,客观上将起到平抑房价的效果。

  3月4日,深圳市金融办下发了一封防范房地产行业金融风险的函,其中提到,“针对深圳房地产市场交易过热,银行、P2P、小贷公司等机构相继参与‘首付贷’、高杠杆放贷、放大金融风险的现状,研究如何防范金融风险,要求互联网金融协会和小贷协会,对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查,梳理出产品模式和涉及金额。”知情人士透露,在摸清隐形杠杆情况后,深圳市将商讨监管思路,权衡如何进一步预防风险的具体办法。

  量价齐飞

  2014年9月30日、2015年3月30日及10月24日,是深圳楼市从2015年畅旺至今的三个节点。

  “930新政”出台前,深圳房价已持续低迷近一年。2014年前九个月,深圳月均成交量为25万平方米,较2013年下降32%。2014年9月30日,央行及银监会曾联合发文推出房贷新政,宣告“认贷不认房”、首套利率7折等相关政策,打破了沉寂已久的深圳楼市,重新唤起楼市活力。

  但直至进入2015年初,地产中介预判当年楼价时,仍普遍认为将“微中有降”,依据是供给端数据:作为供应大年,深圳有预计称,因新批售房屋面积总量为535万平方米(仅低于2008年和2013年),当年住宅供应总量将达1024万平方米。

  过去四年,深圳每年新房成交面积都在400多万平方米, 2014年亦只有403.06万平方米。按正常逻辑,去化周期将延长。

  2015年“330新政”出台后,这一沉寂开始彻底被打破。央行、住建部、银监会2015年3月30日联合下发通知,对缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例为30%。同时,售房营业税免征期由五年降为两年。与其同步,深圳楼市开始进入量价齐升的“飞行模式”:

  首先进入状态的是二手房。4月初,深圳景田北学区房涨到4.5万元/平方米,一周后涨到近5万元/平方米。热门房源连夜抬价、一天内多次反价比例几近八成。房主因毁约成被告,并不鲜见。

  2015年4月底至5月初,两股生力军开始入市:

  一是开发商力度猛增加推的新楼盘。按销售率计算,当月卖出八成以上的新盘占到总数七成,当天即售罄的也不在少数。二是豪宅市场亦开始井喷。因拥有大量依托股市生财的证券、基金类公司,成功上市的创业者亦不少见,股市走牛态势下,“创业板、新三板,每日不知制造多少富豪。钱无处可去,只好买房”。

  受此影响,深圳在2015年二季度成交的2000万元以上的顶级豪宅,总数已接近前一年总数的两倍。因土地面积狭小,多年来深圳形成了房源供应量小的特点。一套高单价豪宅,即可将周边房产的出售均价抬高数成,进而形成循环上涨态势,楼市炽热已成。

  进入9月,因实体经济下行严重造成银行放贷信心疲软,深圳曾迎来客户购房欲望下降、市场转入观望状态的调整期,传统的“金九银十”成交高峰并未出现。

  “‘1024双降’后,股票亏钱,理财[什么是应收票据]收益低,躺在银行更亏,不如投资买房。双降的作用是在深圳房价出现诸多调整迹象之时,又将调整迹象抹于无形。”深圳一位地产界人士评论称。

  11月7日,某楼盘在深圳湾体育馆开盘,一次推出1637套房,4.3万元/平方米的均价被认为“大幅低于市场预期”,抢购者超7000人,当天全部售罄。

  当月深圳新房均价为44761元/平方米,环比涨幅33.2%,同比上涨68.7%,新房价格迈入“四万元时代”。南山和福田区房价则在自贸区等新概念助推下继续领涨,双双突破7万元/平方米。

  12月1日,“房贷利息抵扣个人所得税”消息传出,深圳房价再次普涨,开发商积极性亦被激活:22日,坪山新区一宗居住用地被拍出219.6%的溢价;三日后,泰禾集团(000732,股吧)(000732,股吧)(21.68, -0.10, -0.46%)用57亿元将宝安两宗居住用地收入囊中,第二宗折合楼面价79907元/平方米,2015年全国楼面价“地王”诞生。

  全年上涨累计后,深圳官方数据显示:2015年深圳共成交66450套新房,同比增加58.7%,成交均价涨39.4%,达到33426元/平方米。

  据深圳中原研究中心数据:2015年深圳二手房成交亦势如破竹,以1064万平方米达至五年来新峰值,与2014年相比增长118%,成交均价提升59%,为48239元/平方米。

  进入2016年后至今,涨势仍在继续。3月1日,深圳规土委数据显示:2月新建商品住宅成交5410套,同比增长183.24%;新房成交均价为48095元/平方米,同比增长72.12%。

  如今的深圳楼市,已没有所谓价格洼地,远离深圳市中心的龙华、坂田、观澜板块,甚至坪山、松岗等区域,单价3万元以下的房子都已绝迹。从套均总价看,2015年已达每套270万元,300万元以上的成交占比超30%,100万元内的房子基本消失。

  深圳外来人口比例超过80%,其中大多数是年轻人,在被彻底逼迫离开市场后,其购买力正在逐渐外溢。受此影响,与深圳接壤的东莞(楼盘)(楼盘)及惠州(楼盘)(楼盘),2015年住宅成交量亦同比增长八成左右。

  筹资多路径

  深圳房价能维持接连上涨态势,本地层面的解释多种多样:土地资源紧缺造成供需矛盾、经济增速快、高科技和互联网企业发展势头猛、净流入人口多、环境宜居等。

  “但这些因素一直存在,”深圳市规土委的一位官员称,“是什么风把深圳这波行情给吹了起来?”

  2016年2月26日,一则来自中国人民银行深圳中心支行(下称“深圳支行”)的统计消息,被普遍视为蕴含了某些玄机:

  截至2015年12月末,深圳房地产贷款余额为10286亿元,首破万亿元关口,同比增长29.2%。其中,房地产开发贷款余额为1977亿元,同比增长2.2%;个人住房贷款余额为7420亿元,同比增长40.0%。2015年全年,深圳新发放个人住房贷款3408亿元,增长2.1倍。

  在解读这些反映深圳楼市状况的数字时,“杠杆牛市”,是接受《财经》记者采访的多位深圳地产界人士的共同判断。

  首先可资佐证的,是按揭平均成数。深圳支行数据显示:到2015年12月份时,深圳按揭成数为65%,远高于“北上广”三市,同比高3.2个百分点,与70%的最高贷款成数限制仅差5个百分点,几乎已将贷款杠杆利用到了极致。

  其次,以购房者贷款意愿计算,深圳链家数据显示:2015年时,深圳91.2%的置业者选择贷款,创下近年来最高值,同比增加3.9%。

  截至2015年底,深圳个人住房贷款余额超过7000亿元,比2014年增长了近40%,比京、沪分别高出1200多亿元和1300多亿元。而这些住房贷款仅对应的住房(含保障性住房)总数,仅为北京(楼盘)(楼盘)的20%左右、上海(楼盘)(楼盘)的16%左右。

  业内普遍认为,出现上述结果的前提,是自2014年下半年起开始实施的双降及贷款利率优惠等政策所带来的资金潮涌。它们在最终流入楼市前,银行、中介及其他各类提供资金助购房者“上楼”的渠道,则扮演了不可或缺的关键角色。

  2016年春节过后,因有中介被爆出炒房,深圳多家银行开始收紧窗口,由以往不同类型的客户都能批下贷款,改为对客户资金流水及房屋估价进行限制。深圳银监局也指出:2016年将继续督促各银行采取差别化信贷政策,加强对房地产信贷的压力测试和风险监测。

  但在实体产业承压、房价维持高企状态下,银行对房贷整体上仍较为积极。“深圳几大银行中,除了农行放贷较缓外,假如手续齐全,其他银行的审批均比较顺畅。2015年放款时间为15个工作日左右,今年则提速成10个左右。”深圳一位资深房产中介人士对《财经》记者称。

  银行参与楼市的手段远不止房贷一端。在深圳这一高净值人群聚集的城市中,各银行(特别是中小银行)均在住房牛市中大力拓展以房屋抵押的消费贷款,和以个人银行账户流水佐证的信用贷款。

  前者的操作空间在于,已有房产的购房者,可先通过担保公司的过桥贷款还清原有房贷,再去另一家银行按涨价后的房价办理消费贷款,套出70%的房款再次入市。“拿钱换房,拿房换钱。拿更多的钱换更大的房,拿更大的房换更多的钱”已是一种循环。

  对于后者,《财经》驻深记者近期就曾多次被数家银行告知:可将信用卡额度中接近95%的部分直接提取为现金,随后自选一年或两年分期等额还本付息。

  以目前中长期消费贷款利率上浮后为6%左右计算,上述中介人士称,“在房价快速上涨预期下,不少人乐意申请消费贷款买房,或者直接刷多张信用卡取现甚至通过民间借贷买房。”

  对购房者来说,要规避深圳购房需缴纳三成首付的限制,亦可在因楼市火爆培育出的民间金融市场中,于地产开发商、房屋中介以及各类金融服务商那里获得帮助:

  在新房市场中,从2015年起,为加速售房,除抵价、折扣之外,布吉、龙岗等热门片区内开始普遍出现由开发商提供的“一成首付”。购房者只需缴纳首付款的33%,剩余部分由开发商垫付,随后一年到三年内购房者按比例付清剩余,没有利息。

  以往只有很少房产中介提供的贷款业务,已成为深圳地产中介的标配。除按揭贷、过桥贷、赎楼贷外,首付贷则在部分中介中成了新兴热门服务。

  这种贷款可分为无抵押及有抵押两种。前者通常对应凑不齐首付的购房者,后者则通常对应已购房者,他们若想新换购更大的住房,往往会出现在出售已有房与购买新房之间的时间不匹配,需将已有住房抵押获得新房首付。

  不管何种情况,中介均可为其提供通常平均月利率为1%-2%的贷款,时长一般为几个月,最长可达三年左右。

  3月3日,《财经》记者就此咨询深圳多家地产中介时获悉:目前按不同贷款对象,中介一般愿意提供最高为50万元首付贷款,月利率由1.14%至1.6%不等。

  《财经》记者获悉,这些贷款原有四种资金来源:一、从银行获得。中介作为借款人,以从事正常的公司业务为由向银行申请信用贷款或抵押贷款。亦有少部分银行可能直接参与;二、中介和信托公司合作发行信托计划;三、上市公司等不缺钱的机构出借;四、与中介有直接间接关联的各类小贷公司。

  而随着深圳本地互联网金融行业近年来的快速崛起,与P2P平台合作甚至直接操盘推出尚处监管真空的首付贷产品进行融资,也成为开发商及中介融资的重要手段。


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