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楼市发生质变房价必跌 谨慎投资房产

http://money.591hx.com 2011年03月01日 07:59:32 理财周刊我要推荐此文给好友

  随着近期一系列极其严厉的调控政策出台,楼市由此步入了新一轮的调整期。从目前来看,楼市的市场环境已经发生了质变,在这种情况下,房价必定出现下跌。

  楼市再次遭遇重创

  调控!调控!调控!随着“新八条”楼市新政的出台,近期的房地产市场终于再次遭遇了重创,市场一下子跌入了浓重的观望气氛中。昔日的火热气氛已经荡然无存,许多投资者不由地发出这样的感叹:“变了,一切都变了,这市场已经不能玩了!”

  的确,看看前期大幅下跌的成交量,市场瞬间发生的快速滑坡已是不争的事实。我们拿上海来举个例子,来自同策的数据显示,春节后的一周上海全市商品房共成交12.62 万平方米。其中商品住宅(剔除动迁配套)共成交了295 套、3.18 万平方米,成交大幅“跳水”,与春节前平均成交水平差距较大,成交均价也随之下跌到20129元/平方米。而在内地的其他许多城市,房地产市场也发生了这样的急速“冰冻”现象。

  市场的动荡已经动摇了不少投资者的信心,记者的一位朋友日前接到了其昔日房屋卖主的电话,说是手中还有一套房子想卖给他。“市场价175万元,如果你一次性付款,165万元给你了。”当时这位投资者在电话中显得非常焦急。然而朋友淡淡的一句回答就让他没了下文:“我已经没有购房资格了。”其实在当前的房地产市场上,这样的现象已经绝对不是个别案例了。据报道,在上海的一些新开楼盘出现了“集体退房”的现象,其根本原因就在于购房者对后市的信心已经发生了动摇。

  在第一轮、第二轮调控未对楼市产生明显效果的情况下,这次以“新八条”、房产税为主导的第三轮调控终于使楼市发生了实质性的撼动。对此有不少业内人士认为,此次新政比预料的来得更早更严厉,且更具操作性。在一系列政策措施中,最引人注目的包括:2011年各城市合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布;对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征收营业税;对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%;推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房;等等。

  在“新八条”出台后,北京、上海以及青岛等许多城市都相继出台了实施细则,仔细研读这些条文,可以发现其与“新八条”相比,都是有过之而无不及。显然,当前的房地产调控已演变成了一场全国性的“运动”,大家对此绝对不可小视。不过在当前市场上,还有不少投资者对楼市调控仍然持不以为然的态度,有网站的调查显示,他们认为经过历次调控,但房价却“屡调屡高”,此次“新八条”恐怕难免又成“空调”。那么,事实果真会如此吗?答案显然是否定的。我们认为,随着房地产市场调控的不断深入推进,未来楼市的回调将成为必然。北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示,政策的继续收紧可能使得市场成交量出现明显下调。预计北京等大城市房价将再次停涨,部分郊区房价将立刻下调。

  市场环境发生质变

  其实,细心的投资者可以发现,我们当前所面临的市场环境已发生了质变。随着“限购令”的出台,楼市已经从市场调节转向了行政干预,房地产市场本身的意义已经被彻底颠覆了。试想,在一个产品施行“配给制”的所谓“市场”里,你还有什么回旋的余地呢?

  除此之外,购房成本的大幅上升无疑将给投资者带来重击。我们可以这样来做个分析,一般来说,购房成本包括房贷成本、交易成本和持有成本等。首先我们来看房贷成本,利率的走向无疑是影响其大小的关键,而在当前国家全力控制通胀的大背景下,频繁的加息将使购房者背上沉重的负担。现在就来看一下当前利率的现实情况,在中国人民银行2月9日再次加息之后,当前5年以上贷款基准利率为6.60%,而且当前银行几乎已全部取消优惠利率。而此前从2008年12月23日之后很长一段时间里,5年以上贷款基准利率一直维持在5.94%,在此基础上许多购房者还能享受到7折的待遇,也就是4.16%。这样对有些购房者来说,利率水平的上升达到了58%。与此同时,营业税的从严征收和房产税的推出,都使购房的交易成本和持有成本大幅增加。在这种情况下,如果买入一套房产再抛出,房价的涨幅不达到20%就必然会发生亏损。

  而从需求层面来看,限购等一系列政策使投资性购房基本归零,与此同时,刚性需求也受到了大幅度的抑制。对此中国指数研究院分析认为,此次调控政策密度、严厉程度超出市场预期,特别是明确提出“房价控制目标”,加上限购措施的大力度、大范围执行,将大大改变参与各方预期,特别是购房者(包括投资者)对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面,二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本,也将增加投资性购房的获利风险,抑制投资、投机性需求的释放。综合来看,一系列政策将对市场需求产生显著影响,特别是36个大中城市和更多可能实行限购政策的城市,市场需求将得到显著抑制,短期内市场量价调整不可避免。

  租房过渡规避风险

  总体来看,当前购房者所遭遇的环境可以用极其“恶劣”来形容,手续之复杂也是前所未有。在这种情况下,顺应中央政策的号召,购房可以等一下,租房过渡规避市场风险无疑是上策。

  当前,房价回调的信号已相当明显,中原地产认为,持续缩量将成为降价的前兆。以上海房地产市场为例,2005年起至今,上海房价经历了三轮明显调整,调整时间分别为9个月(2005.05~2006.01)、9个月(2008.06~2009.02)、3个月(2010.05~2010.07),其间价格调整幅度分别为18%、13%、6%。观察上述3次价格调整过程可以发现,每次调整都是伴随着成交量的大幅下降开始,同时以成交量的显著回升作为终结。此外,开发商的资金压力在2011年将会明显上升,并迫使其作出降价的选择。据中国指数研究院统计,2010 年,开发企业资金来源为7.25 万亿元,同比增长25.4%,增速较2009 年下降20.5个百分点,其中国内贷款和个人按揭贷款增速分别为10.3%和7.6%,增速在各类资金来源中为最低,是开发企业资金来源增速显著低于2009 年的主要原因。而同期开发投资额为4.83万亿元,同比增长33.2%,较2009 年加快17.1 个百分点。资金来源增速放缓而开发投资增速加快,开发企业的资金压力在今年将会上升。

  此外值得关注的是,如果调控没能达到预期的目标,后续就还会有进一步的政策推出。目前的政策基本都落在“增量”上,接下来“存量”就会是政策的落脚点。近期,存量房贷利率的上浮已经成为了各方关注的焦点。种种迹象表明,存量房贷利率折扣的“回归”并非没有可能。当然,如果进一步对存量房征收房产税,会产生的市场后果大家就可想而知了。

  那么,现在租房是否合算呢?我们举个简单的例子就可以明白了。以上海一套价值400万元的房产为例,其目前的租金水平在7000元/月左右。如果购房者放弃买房转而租房,把这400万元存入银行,按当前5年期存款基准利率5%计算,每年利息有20万元,而租金支出只有84000元。如果央行进一步加息,或者这位购房者有更好的投资渠道,那获得的收益就更可观了。而对那些贷款买房的购房者来说,其承担的利息成本就更高了。显然,在当前租金回报率偏低,与此同时房价又偏高的情况下,租房就要比买房来得合算。


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