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婚前婚后买房如何算? 解答

http://money.591hx.com 2011年02月24日 08:54:50 华讯财经我要推荐此文给好友

  本周,房报记者为收集读者咨询近期房产新政的热点问题,前往普陀、浦东等区房产交易中心采访,并咨询相关房产中介法务专家。以下为交易中心工作人员和法务专家的解答。

  细则未实施新购不等于禁购

  案例:去年12月底,我在宝山买了套两房,并把25岁未成家的儿子名字写入购房合同。按照去年10月上海出台的家庭只能新购一套房产的政策,这次买房等于同时用了我和儿子的购房指标。今年2月 “升级版限购令”规定,只要以前买过两套房,禁止购买第三套房。按此推算,我是否可以认为儿子还有一次购房指标?

  解答:今年2月“升级版限购令”颁布后,上海地方细则至今未出,至今,各交易中心仍然以去年10月的限购令为执行标准。因此,以旧版限购令来说,双方已用完购房指标。

  去年10月的限购令可理解为“新购一套房”政策,今年2月升级版限购令可解读为“禁购”政策。至于“禁购”是否取代“新购一套房”政策,工作人员表示因未接到通知,所以不排除有这可能性。但如果有购房者想钻此漏洞,工作人员说,因为不知道是以何时间为节点,所以风险不小,万一相关细则出台,到时仍可能过不了户。

  未成年子女产证加名=父母买房

  案例:我的父母一直住在多层房六楼,年龄越大越不方便。我想以父母的名义一次性付款买房。父母提出,不妨把年届10岁的孙女的名字加进去。而我的岳母也有置换房屋的打算,同样提出把外孙女的名字加进产证。我们夫妻已买过一套房,感觉这种方案似乎可行,既能够解决长辈将来的房产直接留给孙辈的问题,又能够避开限购政策。

  解答:未成年子女跟随父母,购房指标只有一个。如果爷爷奶奶购房加入孙女的名字,相当于使用了父母的购房额度,因为成年子女以18周岁为认定标准,外公外婆新购房产证上就不能加上她的名字。

  房产证减名=转让份额重新交易

  案例:我已购有一套房出租,半年内打算趁楼市调控再买一套房。目前,我与父母同住,该房产由父母全资购买,且产证上有3人名字。我打算到交易中心把父母房子上自己的名字去掉,这样,自己再买房是否不会被限购,同时还能减少新买房而产生的房产税的成本?

  解答:除夫妻间转让不会产生税费外,房产证减名字,相当于转让所拥有部分的房产份额。比如,子女把父母房产证上的名字去掉,相当于该房产的三分之一部分转让给父母,其中涉及营业税、个人所得税等,父母则需要支付该部分的契税,其成本也不小。

  外地房产暂不计入家庭住房

  案例:我在外地有房,合并计算的家庭全部住房面积,包括在外地的房产吗?

  解答:按照目前的政策,在征收房产税时,不包括外地房产。但在外地购买房产时,有过贷款记录,那么在上海再买房时,无法享受首套房优惠。

  外地父母本市买房也受限

  案例:我父母是外地户口,我是上海户口,现在想在上海买套房子,写上一家3口的名字,请问要不要缴房产税?

  解答:如果上海户口的子女未成年,则和父母属于一个家庭;如果成年了,则属于两个家庭。要买房的话,父母需要有居住证,并且能提供自购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险。对这类家庭,怎样征房产税还要等待细则出台。

  两地婚姻家庭如何买房

  案例:我的婚姻是两地婚姻,我有本市户口,但是男方并没有。这种情况下,是不是只能买60平方米房子?超过部分是不是要缴税?

  解答:原则上说,结婚的另一方如果没有本市户口,也是家庭成员。但是现在出台的政策中对这种异地婚姻家庭新购房的标准,究竟应该以本市居民还是非本市居民为征收标准,还没有出台更为具体的细则。

  动迁房是否要征税

  案例:我即将动迁,请问动迁安置房需要缴纳房产税吗?此外,售后工房需要缴纳房产税吗?

  解答:由于动迁原因分配的动迁安置房不征收房产税。但满3年上市交易的动迁安置房,就视同商品房,按规定征收房产税。和动迁安置房一样,售后工房权利转移的时候,下家再买就算商品房。

  居住证满三年,房产税怎么算

  案例:非本市户籍的居民如果居住证不满三年就要收房产税,那么我居住满三年以后退还房产税时,有无购房面积的限制呢?在房产税退还期间产生的利息,到时是否也会一并退还?

  解答:非本市居民居住证期限固定后,是可以申请退还房产税的,不过到时新购房也不能超过人均60平方米的起征点这个规定。至于这些交纳的房产税在“保存”期限内产生利息问题是否会归还市民,现在出台的政策没有涉及。

  婚前婚后买房如何算

  案例:我们夫妻婚前曾经各自贷款买过一套房,其中一套房去年已出售,目前自住一套40平方米小房子,打算再买一套90平方米两房。按照规定,还能再买房吗?如果能买,能申请贷款吗?如果可以,首付比例多少?贷款利率多少?要不要交房产税?

  解答:21世纪不动产上海锐丰法务及交易中心的薛刚表示,这种情况能够购房,如其新购房屋首付比例不低于六成,贷款利率1.1倍,超出人均部分(130-120=10平方米)的面积要缴房产税。

  离婚后买房怎么算

  案例:我和前夫共同贷款购买一套住房,几个月前因为感情破裂已经离婚,住房归男方所有,我分得现金财产,房产证产权人一栏上女方名字已去掉。现在如果我打算独立购买房产,按照现行规定,买房将被视为首套还是第二套房?首付和利率分别是什么比例?

  解答:薛刚表示,在这种情况下,如果已变成单身的女方要购房,关键看婚内住房的主贷人是谁,如果主贷人是男方,女方离婚后再购房按首套购房标准执行;如果主贷人为女方,则女方离婚后独立购房将按二套房标准执行。

  子女买婚房能否算首套

  案例:家庭房产证上有父母和成年子女共三个人的名字,现在子女要独立购买结婚住房一套,购买住房时贷款首付和利率比照第一套房还是第二套房?子女独立购买的结婚住房面积60平方米,需要交纳房产税吗?

  解答:薛刚表示,按沪版房产税细则规定,子女未领结婚证前购房仍可视为首套,首付最低三成,利率按各银行的首套房利率执行,子女独立购买的60平方米结婚住房如为其小家庭首次购买的唯一住房,免征房产税。

  婚前买房,结婚后怎么算

  案例:我和女友均无任何和父母共同拥有的房产。目前尚未登记结婚,我已购110平方米三房一套,女方打算新购一套小面积住房,综合利率水平和房产税来看,婚前买还是婚后买,买多大面积比较合适?将来生了孩子摊薄了人均面积,房产税怎么交?

  接答:薛刚表示,未领结婚证前女方婚前买可算首套购房标准,领了结婚证则将按两套购房标准,首付及利率大增。女方新购多大面积的住房要看双方经济承受能力,因为男方已购110平方米住房,离两人人均60平方米标准只差10平方米,基本上购置新房都会面临房产税的征收,只是征收额度的不同。如果将来生了孩子而家庭住房总面积没有突破180平方米,则不用再缴房产税,如果超过180平方米,则要继续缴纳超过部分的房产税。(注:至本文截稿时,“相关细则”尚未出台,文中的解答若与将来出台的 “相关细则”不符,以“相关细则”为准。 )


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