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京沪深首套房贷优惠退出 购房成本大增

http://money.591hx.com 2011年02月22日 10:51:55 华讯财经我要推荐此文给好友

  新国八条下的房地产市场波澜迭起。京版15条引发巨大争议,深圳购房者又因为银行取消之前承诺的放贷利率优惠而产生纠纷。2月16日,因为银行取消利率优惠,数位深圳购房者集体来到银行讨说法,而记者发现,这背后还有一个200位购房者组成的“利率折扣调整受害者”QQ群,拟联合声讨相关银行和金融机构。

  而本报记者发现,利率调整波及的购房者不仅限于深圳,北京、上海均有部分人群因此无法享受到新政前银行承诺的8折、8.5折优惠,从而使其购房成本大大提高。

  分析人士认为,接连不断的新政和加息、上调存款准备金率,导致商业银行房贷业务利润大幅缩水,取消利率优惠是必然。商业银行的避险和自保行为,却使首套房自住购买者受伤最深。在二套房首付提高、三套房限贷的情况下,市场成交将快速低迷、冰冻,最终迫使价格下跌。

  利率优惠承诺泡汤

  昨日,深圳购房者张力告诉本报记者,他在去年末购入一套二手房,贷款35万元,这是他的第一套房,当时银行承诺利率优惠8.5折,年前已经过了户,但银行近日通知说,利率优惠要取消。

  “银行给出了三种解决办法,一是排队等待,没有时间表;二是提高至基准利率,可以尽快放款。还有一个办法是,与银行签订《个人金融顾问服务协议书》,缴纳一部分费用,可以尽快按此前的优惠利率放贷。”张力认为,银行是在变相收取额外费用,他不赞成这样的处理方式。

  而近期以来,像张力这样受利率调整的人不在少数,目前加入“利率折扣调整受害者”QQ群的成员,已增加到200名左右。根据记者的调查统计,这些购房者共在13家不同的银行遭遇房贷涨价,其中以工行居多。

  深圳之外,2月份开始,上海多家银行首套房贷放款标准已上浮10%,同时审批流程放缓,首套房贷利率上浮10%获贷排队时间大约为1个月,若是基准利率的房贷,放款时间则难以确定。而在北京,一些股份制银行二套房贷利率已经上浮,虽然仍执行最低1.1倍基准利率的标准,但在申请贷款时,还需要在基准利率基础上上浮15%~50%才能顺利拿到贷款。

  “有一部分客户正好在利率调整前后办理的贷款,银行对此类客户的处理方式不一。”北京一家大型商业银行信贷人士称,通常情况下,如果双方有签订贷款协议,银行会视客户资产、信用资质等,尽量按协议进行放贷。但也有上海、北京购房人对记者表示,遇到银行不按协议放贷,取消了利率优惠承诺。

  张力等一批消费者认为,银行单方面取消优惠承诺是违约行为,如有必要将向法院提起诉讼。

  深圳广和律师事务所律师杨曦认为,虽然购房者与银行有贷款协议,但根据其中的免责条款,如果银行在遭遇国家政策变动时,有权上调利率。但广东德海律师事务所主任律师张茂荣,却不认同这一观点。

  “银行有权根据国家政策变动上调利率的免责条款,属于贷款陷阱条款。签约后如果政府出台首套房不能再给予利率优惠的规定,也只是适用政策出台后的借款行为,而不能溯及既往。”

  此外,张茂荣还认为,在国家政策范围不清、政策本身有不确定性及政策不具有溯及力的情况下,该格式条款的本质是银行单方面赋予了自己的任意毁约权,即:以利率优惠吸引购房者,贷款后再借口政策调整提高利率。

  对此张茂荣建议,银行出具承诺函后怠于放款的,二手房业主和一手房开发商可向法院提起诉讼,请求判决银行强制履行房款支付义务;购房者则可持《借款担保合同》向法院提起诉讼,要求判决银行按约定的利率履行合同。

  继续优惠或导致存贷款利率倒挂

  地产分析机构中房信克而瑞的研究显示,由于首套房买家对银行贷款的依赖程度较高,其购房预算通常也非常紧张,从本次银行调整利率的影响来看,一部分受困于贷款成本提升的刚性需求买家或将被迫推迟购房计划,近期低端市场的成交量将再次遭受打击。而去年至今多次上调存准金率,也大大压缩了商业银行可供放贷资金的规模。

  克而瑞地产分析师杨晨青认为,央行最近一次加息之后,5年期存款利率为5%,5年期以上的贷款利率为6.60%,若首套房贷款利率优惠为七五折或八折,贷款利率将分别为4.95%或5.28%。如果个人住房贷款优惠不取消,存贷款利率将会出现倒挂。

  中国社科院金融研究所研究员易宪容指出,央行差别化存款准备金率政策的执行,以及银监会对商业银行表外业务的并表要求,促使商业银行对个人房贷实行区别性的风险定价,个贷利率将全面上升,国内楼市价格调[最新消息价格户型点评]整不可避免。

  在此背景下,张茂荣认为,银行取消利率优惠,是想将有限的资金贷给高利率的购房者,谋求更高的利润。

  北京一家中介机构人士认为,银行此举在于规避风险。目前三套房(及以上)贷已基本暂停,二套房首付提高至6成,对于银行来说,二套房客户从首付、还贷能力等方面,都比首套房客户安全得多。取消首套房利率优惠,万一房价下跌银行承担的风险会小一些。

  市场影响方面,中原地产北京三级市场研究部总监张大伟表示,2010年开发商的资金增长主要依靠自筹资金,超过了总资金增长幅度,而今首套房利率优惠取消,成交下滑,已经受到预售资金监管的开发商,资金压力再增,特别是部分郊区项目,因为体量大需求的资金更大。

  “调控政策一定会对今年的市场产生效果。”地产商的态度也逐渐明朗。2月18日中海地产[简介最新动态]主席孔庆平在香港表示,行业会受到影响,需求肯定会被压抑。他预计,今年全国楼市销售面积将减少至7亿平方米,同比去年将下降3成。


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